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sábado, 3 de junio de 2023

B-08-TASACION CONTRADICTORIA - PRAT LLOBREGAT - BARCELONA

 El Prat de Llobregat - Barcelona

Don PEPE AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- 5331/7 y Perito Judicial de dicho Colegio Profesional, con Teléfono +34 629.562 700 y mail - pepe@coac.net; a efecto de comunicaciones; actuando como Perito Tercero, designado por Insaculación, por la Agencia Tributaria de Cataluña, según Oficio de Comunicación de fecha 5 de octubre de 2022, para que se realice la Tasación Pericial Contradictoria del Solar obrante en el Expediente N.º. - ----------------, incoado por -------------- S.L.; estudiadas tanto la Tasación realizada por la Sra. Dña. -------------- de la Agencia Tributaria, como la realizada por el interesado, según encargo al Arquitecto, Sr. Don ------------------, colegiado N.º. - ---------------; vista la documentación del expediente facilitada por dicha Agencia, remitida por correo electrónico en fecha 7 de noviembre de 2022; vistos los informes y escritos de todas las partes que obran en nuestro poder y tomados cuantos datos han sido considerados de importancia, pasa a realizar la siguiente:

  TASACIÓN CONTRADICTORIA

A). – ANTECEDENTES

El solar a valorar, consta en el Expediente que está ubicado en la -------------- del Prat de Llobregat, pero al hacer esquina, el mismo solar tiene también la dirección, C/ -----------------

Dicho solar ha sido edificado y para ello fue preciso derribar la casa y el garaje anexo que existía en la parcela

Tal y como consta en la tasación del Perito de Parte, Sr. Dn. ---------------------------, el objeto de tasación son las fincas Catastrales siguientes:

B). – ESTRUCTURA URBANíSTICA:

Dado que existen dos Tasaciones anteriores a la que realiza este Perito con el presente documento y que en ellas están relacionados todos los datos referentes a ese concepto, para evitar duplicidades innecesarias, remitimos a dicha tasaciones a cualquier interesado que desee conocerlas.

 C). – ESTUDIO de MERCADO:

C-1). – Orden ECO / 805 / 2003:

La Orden ECO/ 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, establece que se busquen elementos inmobiliarios comparables al de la tasación, en número mínimo de seis (6) y para ello se ha recurrido a los Portales del Idealista, Habitaclia y Fotocasa.

C-2). – Método de Comparación:

Dado que el Método de Comparación es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles, se ha escogido este método para realizar la presente Tasación, ya que mediante este método se determinan los valores técnicos que fijarán el Valor por Comparación, que permite determinar el Valor de Mercado de un determinado bien, y su valor por comparación ajustado.

C-3). – Muestras:

El método se puede aplicar puesto que existe un mercado representativo de los Inmuebles Comparables. Se han obtenido hasta 10 muestras de Ofertas de Mercado de Solares en el Municipio (transacciones, ofertas, etc.) Se han eliminado los precios que resultaban anormales y se ha realizado la necesaria Homogeneización, corrigiendo las ofertas de acuerdo con la Tendencia del Mercado. No se han encontrado ofertas especulativas, muchas de ellas eran más bien a la baja.

C-4). – Valor Residual

De acuerdo con la Orden ECO, cabe la posibilidad de obtener el valor del suelo en virtud de la fórmula Valor Residual = F = VM (1 – b) – Σ Ci, donde la Σ Ci es la suma de todos los costos necesarios para llevar a término la construcción realizada en el solar que tasamos. El Perito de Parte, fija el valor por este método, pero dado que ya hemos llegado a fijar un Valor de Mercado para el Solar objeto de esta Tasación, mediante el Método de Comparación, no se precisa el cálculo por otro método y además carecemos de los datos correspondientes a Σ Ci = Valor de la Construcción + Arquitecto + Técnicos + Licencia + Notario + Registro.

 D.– DETALLE de MUESTRAS:

En virtud de todo lo expuesto, se han Comparado las siguientes muestras:

Ofertas fijadas en la WEB del Idealista y confirmadas con estudios existentes sobre el mercado del Prat de Llobregat.

https://www.precioviviendas.com/mapas-de-precios/mapa-de-calor?provincia=BARCELONA&municipio=Sant%20Climent%20de%20Llobregat

Los precios de suelo en ese sector, en transacciones desde 2010 a 2022, oscilan siempre por encima de los 1.900€/m2,

La corrección por Homogeneización se realizará entonces, en base a este importante dato, puesto que las muestras obtenidas no son especulativas, sino que, más bien, los precios van a la baja, ante la importante caída del mercado desde 2005 a 2020, como puede verse en la siguiente gráfica:

Estos valores deben ser homogeneizados, con relación al inmueble a tasar, mediante los siguientes Coeficientes de Homogeneización:

1.     Se han anulado las Ofertas inferiores a: 1.000 €/m2.

2.     Para las fincas estudiadas están en zonas similares: 1,3.

3.     Oferta sensiblemente coincidente con el suelo tasado: 1,0.

Ajuste de precios de Oferta inferiores a Mercado: 1,5


En virtud de lo expuesto, el Valor del m2 de suelo homogeneizado es de 2.678 €/m2. Sin embargo, las muestras lo son para Valores de Mercado de 2022, por lo que debemos deducir el incremento sufrido por el mercado, puesto que la Tasación debe referenciarse a fecha del hecho imponible en el año 2020.

Por ello, el Valor de Mercado en 2020 es de 2.373 €/m2. La Superficie del Solar es de 151,69 m2, según la Escritura de Propiedad, facilitada por la Agencia Tributaria. Por aplicación del Valor/m2 obtenido de las muestras, el Valor del presente Solar podemos fijarlo en:

Demolición: Precio y Presupuestos ONLINE [2022] - Habitissimo

Sin embargo, en el solar existía una edificación por lo que a este valor deberemos deducirle el costo del Derribo que los profesionales fijan para un edificio como el actual, entre 7.000€ y 16.700€. Para 475 m2 de construcción, tomamos el valor estimado de 8.865 €.

Deduciendo el Valor del Derribo, se obtiene el Valor del presente Solar que es de:

Tasación Solar: 359.921€ - 8.865 €/m2 = 351.056 €

(Son, trescientos cincuenta y un mil, cincuenta y seis euros)

Es cuanto cabe exponer, en el presente Dictamen, realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en San Vicente, cinco de enero 2023.

PEPE ARGU - ARQUITECTO

G). – ANEXOS

G-1).- Muestras de Mercado




viernes, 23 de julio de 2021

V-72-PERICIAL TASACION - VIVIENDA y RESTAURANTE

 

      Dn. José Alberto AG, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de Cataluña, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de dicho Colegio,*1) con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ ------------------ - Barcelona- 08028 - Fax - --------------, actuando como Perito designado por insaculación por el Juzgado de 1ª Instancia nº.- -----, para que se acepte el cargo de Perito el 18 de Enero del 2002 en los AUTOS-------, para que se determine el valor de la finca registral -------, inscrita en el Registro de la Propiedad de -------, al Tomo -----, Libro ---- de -------------------; “...................... ATENDIENDO A LA SUPERFICIE REAL DE SUELO Y DE LA EDIFICACION EN ELLA EXISTENTE, DIFERENCIANDO EL VALOR DESTINADO A VIVIENDA Y EL DESTINADO A LAS INSTALACIONES DE RESTAURANTE ...........”; requeridas las partes de forma individual por fax y conjunta en el edificio de autos, para que le clarificaran a este Perito, aspectos concretos del problema planteado, así como para que le suministraran cuanta documentación estimaran oportuna que le pudiera servir para el desarrollo de la tasación a realizar. Visitada la finca y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

 

PERICIAL – TASACION

  

          1.- INTRODUCCION .:.

       1-1.- Este técnico, previa su aceptación del cargo, el 28 de Enero del 2002, estudió los documentos obrantes en autos, centrándose como es obvio, en los aspectos relativos a los requerimientos de SSª en la Sentencia, pero sin entrar a fondo en la cuestión litigiosa, como es práctica común el día de aceptación del cargo.

           1-2.- En los días inmediatamente posteriores, se les comunicó a las partes la aceptación del cargo de Perito, por Fax y C/C a cada parte para su conocimiento y efectos oportunos, con las incidencias que conoce la Sala y que retrasaron la visita y reconocimiento de la finca de Autos.

      1-3.- Los letrados de ambas partes, tal y como les había solicitado este Perito, aportaron toda la documentación que aquellos consideraron necesaria para la realización de la pericial solicitada por SSª. Una vez estudiada dicha documentación, el 21 de Febrero se citó a las partes, y se realizó una exhaustiva visita a la finca de autos, para su inspección y aclaración de dudas sobre la documentación aportada.

           1-4.- Con la totalidad del material aportado por las partes, en su mayoría tasaciones de oficinas técnicas, realizadas a efectos de hipoteca, así como la realizada por el Perito Judicial Dn. -------, se han podido apreciar diferencias técnicas importantes, en cada uno de los trabajos estudiados.

           1-5.- Por ello, este Perito entiende que se debe realizarse una tasación “.... ex novo...” concretando previamente, todo aquello que no queda claro en ninguna de las tasaciones aportadas por las partes, aclarando lo mas exactamente posible, las diferencias técnicas, caso de existir, (como mas adelante expondremos), así como unos valores de mercado referidos de FORMA EXPRESA a:

 i.-      La superficie y valor del suelo de la Finca.--------.

ii.-    La parte del edificio destinado a Restaurante / con su valor de mercado hoy.

ii.-     La parte del edificio destinado a Vivienda / con su valor de mercado hoy.

        2.- DESCRIPCION de la FINCA

      2-1.- La finca que debe ser valorada, está ubicada en el Término Municipal de ----------, dentro del PERI de la Urbanización -------, sita concretamente en el Pk.- ----- de la Carretera de ---------, Parcela 23a + 42a, resultado de la Agrupación Registral de fincas realizada en Abril de 1.987 y que consta en el Registro de la Propiedad de Granollers, inscrita en el Tomo ----, Libro ----, Finca ------

         2-2.- Las superficies que constan en la Escritura Pública son:

Superficie de Suelo.-1.758,5 m2 (mil setecientos cincuenta y ocho con cinco m2)

Superficie Edificio.-167,5 m2 x 2 = 335 m2 (trescientos cincuenta y cinco m2)

         2-3.- El conjunto total de la propiedad, según las escrituras que constan en Autos, estaba constituido por tres parcelas, dos de las cuales se unen en la Agrupación Registral mencionada y la otra, descrita en la Escritura de Compra / Venta de 1.967 realizada ante el Notario -----------------, permanece intacta y es colindante con la finca objeto de valoración por su parte Norte.

        2-4.- Dicha finca adicional que compone el conjunto original, según dicha Escritura, tiene unas dimensiones regulares de: “............ treinta metros por sus lados Este y Oeste y veinte metros por sus lados Norte y Sur................. con una superficie de 600 m2..........”

        3.- ANALISIS TECNICOS PREVIOS

        3-1.- Lo mas necesario para poder responder a lo solicitado, pero sobre todo para clarificar las dimensiones reales de suelo de la finca a valorar, tal y como solicita SSª, obligaba a la confección de un nuevo plano, en el cual quedara reflejada: tanto la geometría y superficie de la parcela a valorar, como la situación relativa de la edificación existente sobre la misma respecto a sus lindes y la carretera.

        3-2.- Por ello, la visita a la finca se realizó contando con un croquis realizado personalmente por este Perito, para poder tomar personalmente y delante de las partes, como así se hizo, aquellos datos técnicos que no encajaban con los planos existentes en las diferentes tasaciones.

        3-3.- A la vista de los letrados de ambas partes, y con la ayuda de ellos mismos, pudo comprobarse con cinta métrica de 30 metros, las dimensiones básicas, para poder delimitar el fondo de la construcción, su frente real construido, y sobre todo, su situación respecto a la carretera, dimensión que ubica a la construcción en el interior de la parcela.

        Dichas dimensiones como puede verse en el plano adjunto son:

     Frente Local Construido.- 14,40 m.
     Fondo Local Construido.-  23,75 m.
     Distancia a Carretera.-      12,50 m.

        3-4.- A partir de todo ello y con los planos correspondientes a la documentación aportada en su día por los propietarios al Ayuntamiento de --------------- para la obtención de la Licencia de Actividad, se pudo reconstruir el resto de la construcción, tal y como puede verse en el Plano adjunto a esta Tasación realizado por este Perito.

       4.- DELIMITACION DE SUPERFICIES

      4-1.- Una vez dibujado el nuevo plano, se pudo iniciar el trabajo de delimitación exacta de superficies, tal y como solicitaba SSª, así como el trabajo de tasación de los aspectos solicitados en Sentencia.

       4-2.- En el plano realizado, se observa que existen sensibles diferencias, entre las tasaciones aportadas por las partes, como en la Escritura de Agrupación, especialmente en lo que se refiere a la superficie de parcela y situación de la edificación en la misma, obrantes en las diferentes tasaciones aportadas a este Perito.

      4-3.- Para poder realizar la valoración solicitada era preciso y previo, por tanto, concretar las superficies de cada elemento, previamente al desarrollo de la tasación propiamente dicha. Así:

        4-3-1.- Superficie de Parcela.

    Esta superficie está claramente concretada en la escritura de agrupación. Pero, tal y como puede verse en varias tasaciones, (se aportan fotocopias de dos de ellas) existe un límite fijado a 32 metros de la carretera, desde el que varios de los tasadores consideran que acaba el linde Norte de la Finca -------, por lo que ante dicho supuesto, parte de la edificación quedaría fuera de la parcela objeto de tasación.

          Este Perito no ha sabido, ni las partes le han dado explicación para clarificar el porqué de dicho límite. Ateniéndonos al mismo, la superficie de la parcela sería además, muy inferior a la registralmente inscrita en su día.

Obsérvese que La Sociedad --------- (pag.-5) y el Arquitecto --------------- (pag 3) dan como superficies de suelo.- 1.155 m2 y el Perito Judicial ------------- (pag.-6) 617,50 m2.

      Para clarificar este desconcierto, sin tener que recurrir a un levantamiento topográfico, costoso en tiempo y dinero, este Perito ha optado por montar geométricamente el total de la propiedad en 1967, descontando de dicho total, la parcela comprada en 1.967 y no aportada a la agrupación de fincas, realizada en 1987.

      Obsérvese que si al conjunto de la propiedad de 1967, se le resta por su Norte la dimensión de 30 metros especificada anteriormente, se obtiene una parcela de 612m2, que encaja prácticamente con la superficie escriturada manteniendo la edificación dentro de la agrupación de fincas realizada en su día.

      A la vista de ello, este Perito, superficiando con el ordenador puede concretar que la superficie de suelo, tal y como puede verse en el plano adjunto es de: 

Superficie de Suelo de la Finca Registral nº- ------- = 1.389,40 m2

  *.- Entendemos que un levantamiento topográfico, (al margen de su costo), dado el tiempo pasado, desde la agrupación hasta hoy, aportará muy pocos datos concluyentes más, puesto que será muy difícil concretar las fitas de las parcelas originales, así como la posibilidad de que la carretera haya invadido la propiedad en todo su frente. Sin embargo, creemos que debe ser el criterio de SSª el que prevalezca al respecto.

        4-3-2.- Superficie de Local.

        Una vez ubicado correctamente el local en la parcela, en base a la distancia a la carretera tomada con cinta y de acuerdo con los planos utilizados para la Licencia de Actividad, se ha dibujado la construcción, con sus paredes de carga y machones interiores, pudiéndose fijar por superficiación con el ordenador que:

Superficie Construida en Local en 1.966     =       235,38 m2

Superficie Construida en Local en 1.987     =       171,01 m2

Total Superficie Construida Restaurante    =       406,39 m2

          *.- La primera superficie, corresponde al perímetro de las paredes de carga originales, que hoy son machones de obra interiores.

        *.- La segunda superficie, corresponde a la edificación perimetral realizada con una estructura ligera de chapa inclinada, perfectamente diferenciable, tanto desde el interior, como desde el exterior.

           4-3-3.- Superficie de Vivienda.

          Con el plano realizado, la superficie de la vivienda es muy clara de obtener, al ser la resultante de lo construido en 1.966, sin tener en cuenta la construcción perimetral.

Superficie Construida en Vivienda en 1.966= 235,38 m2

          5.- VALORES de TASACION

          5-1.- VALORACION del SUELO

          Para la valoración del suelo, se ha estudiado un muestreo de la zona que podemos resumir en:

A la vista de todo ello podemos concluir:

      a).- El valor del suelo asciende, a medida que es más pequeña, la parcela donde se sitúa la construcción.

       b).- El valor del suelo oscila, sobre una media de 17.200 pts/m2s

    c).- El valor del suelo hay que considerarlo urbanizado y con todos los servicios, aspecto del que carece la finca a valorar

Fijando una repercusión del costo de la urbanización sobre una parcela, entre 6.500 a 9.500 ptsm2, dependiendo fundamentalmente de la fachada a calle que tenga, el valor del suelo puede fijarse, como se hace en varias tasaciones, incluida la del Perito Judicial Dn. ------------------  en:

 Valor del Suelo Finca nº-3.909 sin Urbanizar = 10.200 pts/ m2

     5-2.- VALORACION de la EDIFICACION

    Antes de iniciar la valoración de la edificación, debemos clarificar que la situación de la construcción a tasar, no es comparable a ninguna de las muestras analizadas, ya que en su totalidad son viviendas unifamiliares aisladas.

Resulta por tanto, imposible recurrir al Método de Tasación de Mercado, puesto que resulta imposible realizar un muestreo del mercado, de construcciones con un uso como el que tiene la finca a valorar, puesto que:

       a).- No existen, en un entorno razonable, otras construcciones como la estudiada que sean: simultáneamente: una vivienda y un negocio, conjuntos e indivisibles para su continuidad y normal funcionamiento.

       b).- La parcela carece de servicios, por lo que ambos usos: el de vivienda y local de negocio, absoluta y radicalmente distintos, no pueden individualizarse, sin realizar unas obras de una envergadura absurda.

       c).- El concepto de vivienda unifamiliar, plantea siempre, como elemento prioritario, el uso y disfrute de una individualidad y una jardinerías propias y exclusivas de la vivienda, caso absolutamente opuesto al presente, en el que el espacio libre de jardín propio de la vivienda, es precisamente el espacio público de negocio del Restaurante.

       d).- La vivienda está situada en su totalidad en Planta Primera, por lo que el jardín es un disfrute secundario en si mismo.

       e).- El Restaurante, para su funcionamiento comercial, precisa de una importante zona de aparcamiento.

           Existen muchas otras razones, pero para no alargarnos, entendemos que todo lo expuesto nos lleva necesariamente a que para obtener el valor de la construcción existente, a recurrir al:

Método de Valoración por Reposición a Nuevo.

       5-3.- VALORACION de REPOSICION a NUEVO

       Este Método de Valoración consiste esencialmente, en obtener el valor que tendría la construcción en el mercado, si se realizara totalmente nueva hoy día, llegando a su valor real de venta actual, depreciando su valor de Nuevo, en función de dos conceptos básicos:

a).- Depreciación por Antigüedad de la Construcción hasta hoy.

b).- Depreciación, o Incremento, por las Obras de Mejora realizadas desde su construcción a día de hoy.

 Por .tanto, lo primero que debemos fijar es el valor de una construcción similar hoy,

  1).- Valor de la Construcción a Nuevo

Valor de la Construcción Final año 2.001.- 128.120 pts/m2 (BEC)[2]

Valor de la Construcción Final año 2.001.- 144.439 pts/m2 (EM2)[3]

Valor Medio a Nuevo de la Construcción  =  136.279 pts/ m2

    Se estima que el valor fijado es el de costo, por lo que en cualquier construcción actual habría que incrementar el mismo, considerando unos gastos de promoción, publicidad y promoción sobre el 20%. Por tanto el Valor de Mercado de la Construcción a Nuevo nos queda fijado en:

Valor a Nuevo de la Const. = 136.279 pts/ m2 x 1,2 = 163.534 pts/m2

 2).- Depreciación por Antigüedad de la Construcción

         En este método de tasación, se establece que:

         La Vida Media de la Vivienda es de                        100 años

         La Vida Media de un Local Comercial es de           50 años

         La Vida Media de una Nave Industrial es de           35 años

          Por tanto los coeficientes de depreciación por antigüedad son:

Depreciación Anual de la Construcción en Vivienda es de........  1%

Depreciación Anual de la Construcción en Local es de.........      2%

       En nuestro caso, hay partes de la construcción a valorar que datan de 1.967 y otras de 1.987, precisamente cuando el Restaurante se amplia en su perímetro, con una cubierta inclinada de material ligero. Sobre la base de todo ello, obtenemos unos valores de construcción corregidos del valor a Nuevo de: 

        3).- Depreciación por Calidad y Mejoras

      El último factor que influye en la tasación por el método aplicado el que permite aplicar un coeficiente de sobre-valoración, o infra-valoración, en función del estado de conservación y de la calidad de los materiales empleados en la construcción. Este Perito, una vez visitada la vivienda y el local, estima que son de aplicación unos coeficientes de:

Vivienda   0,95 – Puesto que solo hay mejoras de conservación

Local Comercial   1,20 – Puesto que en 1.987 se supone que se redecoró

    6.- VALORACION de la FINCA

   6-1.- VALORACION del SUELO

     Dado que hemos concretado que la superficie de suelo es de:

Sup de Suelo de la Finca - --- = 1.389,40 m2

  y que el valor del suelo es de: 

Valor del Suelo Finca--------- sin Urbanizar =

 10.200 pts/ m2

 Podemos concluir que el valor de suelo es de: 

Valor del Suelo = 1.389,4 x 10.200 pts/ m2 =

 14.171.880 pts

     6-2.- VALORACION de la CONSTRUCCION

     Dado que hemos concretado que el valor de la construcción a nuevo es de: 

Valor Medio a Nuevo de la Construcción =

 163.534  pts/ m2

 Por aplicación de los coeficientes correctores por antigüedad podemos concretar que:

 Vivienda –  1.966 - 163.534 x 0,65 =       106.297 x 235,38 m2        =    25.020.211 pts

Local –       1.966 - 163.534 x 0,30 =         49.060 x 235,38 m2        =      11.547.790 pts

Local –       1.987 - 163.534 x 0,72 =       117.745 x 171,01 m2        =    20.135.484 pts

      7.- RESUMEN de TASACIONES según SENTENCIA

     En atención a lo prescrito por SSª en la Sentencia, podemos concretar que:

      7-1.- TASACION DEL SUELO 

Tasación Suelo  =   1.389,4 x 10.200 pts/ m2 = 14.171.880 pts

      7-2.- TASACION DE LA VIVIENDA 

Tasación Vivienda =  25.020.211 pts x 0,95  = 23.769.201 pts

 *.- Valor de construcción final obtenido = 100.982 pts/m2 Vivienda

      7-3.- TASACION DEL LOCAL

Valor de Tasación Local  49.060 x 235,38  =    11.547.743 pts

Valor de Tasación Local 117.745 x 171,01 =    20.135.572 pts

Total Valor de Tasación Local     406,39  =    31.683.315 pts

     Aplicando el coeficiente de mejora por conservación estimado en 1,10, obtenemos un valor final del local de: 

Tasación Local     =   31.683.315 pts x 1,20  = 38.019.978  pts

 *.- Valor de construcción final obtenido = 93.555  pts/m2 Local        

Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender de este Perito que somete el presente Dictamen y Tasación a otro mejor fundado.


 Barcelona 27 de Febrero de 2.002

 El Arquitecto – PEPE AG




[1] En adelante COAC

[2]  Boletín Económico de la Construcción del 4T del 2002

[3] Boletín Económico de la Construcción de nombre EMEDOS

miércoles, 7 de julio de 2021

U-95-ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO - VIVIENDAS MATARO

ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO - VIVIENDAS MATARO

Noviember -2007Proyecto Básico Pagados. Licencia Concedida.

Pequeña promoción de cuatro viviendas en Mataró con Proyecto desarrollado para encontrar un inversor, comprador y/o socio interesado en colaborar con el promotor.

Como demostraremos, el trabajo no solo se centró en un Proyecto Completo con máximo aprovechamiento para obtener la Licencia de Obras, sino que se completó con el Estudio Financiero para obtener el máximo aprovechamiento economico de la promoción.


MEMORIA PROYECTO BÁSICO

I. GENERALIDADES - OBJETO DEL PROYECTOEl presente proyecto se redacta con la intención de definir los trabajos necesarios para llevar a término la construcción de un edificio entre medianeras con dos viviendas y dos estudios.

Se trata de un edificio de Planta Baja mas dos plantas piso y una Planta de aprovechamiento como Estudio bajo la Cubierta.
El proyecto ha procurado resolver el programa planteado de acuerdo con los usos y previsiones urbanísticas del planeamiento vigente en Mataró.


II. DESCRIPCIÓN del PROYECTO1. CONDICIONAMIENTOS GENERALES

1.1 Antecedentes

El solar sobre el que se desarrolla el proyecto corresponde al solar urbano con todos los servicios, de una vivienda existente, correspondiente a la foto anexa que deberá ser derribada para la realización de los trabajos de la nueva construcción.

La parcela donde se desarrollará el proyecto, una vez realizado el derribo, será sensiblemente rectangular, salvo la falsa escuadra que la misma forma con la C/ ------------------- El terreno es totalmente plano y el desnivel de la calle es inapreciable. La superficie del solarur resultante después del derribo será de: 84,69 M2 que al ser anterior a la aprobación del PGM está admitida como superficie mínima.

1.2.- Planeamiento Vigente y Normativa Urbanística:

Las condiciones de edificabilidad de este solar se rigen por el Plan General Municipal de Mataró aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo el 12 de Diciembre de 1996.

La manzana en la que se ubica el solar tiene la calificación Urbanística ZONA D’EIXAMPLE ANTIC, Clau: 1B, siendo de aplicación las condiciones del Artículo 296 de las Normas Urbanísticas del PG-1996.

Los parámetros fundamentales para la edificación de la finca son:

1.3 Ordenanzas Aplicables

Las Ordenanzas de aplicación son las propias del Plan General de Ordenación del Municipio de Mataró cuya Cédula Urbanística se adjunta a esta Memoria como Anexo.

1.4 Servidumbres

Se desconoce si existe cualquier tipo de servidumbre que pueda condicionar el desarrollo y las previsiones contenidas en este proyecto.

1.5 Estado Actual

Tal y como se ha dicho anteriormente, el solar está ocupado en la actualidad por una vivienda entre medianeras que debe ser derribada.

Obviamente para el desarrollo de las obras que se especifican será precisa la presentación del correspondiente Proyecto de Derribo de la Edificación existente que deberá obtener la previa autorización Municipal.

1.6 Programa Funcional

Como puede verse en los planos se trata de un edificio entre medianeras, desarrollado en todo el ancho de la fachada del edificio existente.

El edificio se desarrolla por plantas uniformes sin desniveles interiores con alturas de Planta Baja de 3,50m y alturas de las Plantas Piso de 2,50m.

Siguiendo lo exigido por la Normativa para la ventilación de los espacios ubicados en la parte que da al patio interior se ha proyectado un patio de luces de superficie de 10m2 con distancia mínima entre las paredes del mismo de 3m.

2. JUSTIFICACIÓN de la SOLUCIÓN ADOPTADA

2.1 Criterios Funcionales y Compositivos.

El edificio se ha proyectado totalmente ajustado a la Normativa vigente, con una altura desde la calle de 10m. Consiste en una Planta Baja de 3,50m de altura y dos plantas de 2,50m de altura interconectadas por un ascensor.

La escalera principal tiene una anchura de 1,00m y en todos los rellanos de escalera se ha tenido en cuenta la Normativa de Accesibilidad dejando un espacio de un mínimo de ancho de 1,20m, para que pueda girar una silla de minusválidos.

Las barandillas se proyectan en barrotes de hierro de 1m de altura.

Tal y como puede verse en planos, el espacio resultante bajo cubierta se aprovecha como ampliación de la vivienda 2-A accediéndose mediante una escalera de 90cm de ancho.

Los retranqueos de fachada se utilizan como terrazas con barandillas de obra de 1m de altura en todos los casos.

Sobre dicha terraza sobresale el cajón de obra para crear la claraboya de iluminación y ventilación de la caja de escalera.

La fachada del edificio se proyecta con cerramiento de tochana acabada con un mortero monocapa para pintar. Se han proyectado ventanas y halconeras protegidas con persianas enrollables y en fachada se disponen dos balcones que vuelan el máximo permitido de 60cm. Con barandillas metálicas de 1m de altura en cada uno.

Las aberturas se han diseñado más anchas de lo exigido para dar el máximo de luz y ventilación a las habitaciones.

En el Proyecto Ejecutivo, se decidirán en general y en concreto la totalidad de los elementos constructivos, elaborándose un listado de los acabados, todo ello de acuerdo con el correspondiente Estado de Mediciones. Así los materiales a utilizar serán revisados y aprobados por la Dirección Facultativa, previa inspección de las muestras que deberán cumplir en todos los casos con las especificaciones contenidas en el Pliego de Condiciones General y Particular de la Obra y en concreto con el Plec General de Condicions diverses de l'Edificació, editado por el Centre Experimental d'Arquitectura.

En dicho Proyecto Ejecutivo se establecerán también los cálculos y condiciones generales que habrán de cumplir las diversas instalaciones como: saneamiento, agua potable, electricidad, gas, telefonía y telecomunicaciones, calefacción. En dicho proyecto se justificará el cumplimiento de la Normativa de Obligado cumplimiento así como las determinaciones específicas relacionadas con la ejecución de la estructura.

3. CUADROS de SUPERFICIES ÚTILES y CONSTRUIDAS

3.1           Cuadro 1. Superficies Utiles de Viviendas.

3.2       Cuadro 2. Superficies Construidas en Vivienda.

III. SISTEMA CONSTRUCTIVO

1. Condicionamientos del terreno

1.1 Reconocimiento del Suelo.

En el momento en el que s e redacta el presente Proyecto Básico, todavía no se ha realizado el Estudio Geotécnico del subsuelo del solar, si bien se está en tramites con los técnicos oportunos para que se realice.

Con dicho estudio se tendrá la información suficiente y necesaria para que se pueda resolver el cálculo de estructuras y sobre todo la incidencia de la estructura del suelo en el cálculo del tipo y sistema de cimiento.

En la memoria del Proyecto Ejecutivo, se añadirá dicho Estudio, como parte integrante del Proyecto.

1.2 Derribo y Movimiento de Tierras.

Como ya se indicó será preceptivo el derribo del edificio existente, para lo cual se adjunta al presente Proyecto Básico el Proyecto de Derribo firmado y visado por el profesional competente.

Una vez derribado el edifico, se procederá a la nivelación del solar de acuerdo con las cotas de Planta Baja, una vez realizadas las excavaciones a las que el replanteo de la cimentación proyectada obligue.

2. ESTRUCTURA Y CIMENTACIÓN

2.1 Condicionantes del Entorno

Dado que contiguas a la vivienda a derribar existen otros edificios de viviendas, se procederá en todo momento a proteger las medianeras que quedarán a la vista, para evitar que resulten afectadas por el agua de lluvia y permitan con ello las posibles humedades en medianería.

Asimismo, se procederá a la localización de la acometida a la red general de albañales para poderla situar con exactitud en los planos del Proyecto Ejecutivo, para la correcta ubicación del sifón general de la vivienda, antes de acometer a la red.
2.2 Descripción de la Tipología Estructural

ada la escasa luz de los forjados, la estructuran será muy sencilla buscándose siempre que sea posible el empleo de un único sistema constructivo. Con ello, a priori, se establece que la estructura se realizará toda mediante pilares y jácenas de hierro, cerrándose las fachadas con tochana de 15cm, para su acabado con mortero monocapa, pintado e hidrófugo.

En resumen, la estructura se prevé resolverla (a falta del cálculo detallado de la misma y la concreción en planos) mediante:

  • Estructura vertical: En todas las plantas, será a base de pilares de hierro asentados en cimientos con platabandas de acero y espárragos.

  • Los forjados se piensa ejecutarlos mediante semiviga de hormigón y chapa de compresión, si bien en el momento del cálculo definitivo, se estudiará la posibilidad de utilizar el sistema de chapa colaborante, con chapa de encofrado perdida.

  • Los dos pequeños balcones se realizarán con losa de hormigón de canto estimado en 20-22 cm., con sus correspondientes goterones perimetrales.

  • Las losas de es caleras se realizarán mediante losa de hormigón de encofrado continuo para crear el elipsoide de la escalera compensada proyectada, con un canto estimado de 16 -17,5 cm.

El detalle y cálculo de toda la estructura deberá verificarse a la vista del Estudio Geotécnico y del análisis de las cargas y sobrecargas de uso de acuerdo con lo establecido en la Normativa Vigente al respecto.

3.- CERRAMIENTOS

3.1 FACHADAS y MEDIANERAS

Las fachas, tal y como se ha dicho se prevén acabadas con mortero monocapa hidrófugo, para ser pintado.

Las aberturas se cerrarán con carpintería de aluminio tipo Technal o similar, con rotura de puente térmico y vidrio de cerramiento tipo Climalit o similar, todo ello de acuerdo con la Normativa de Aislamiento Térmico de obligado cumplimiento que se justificará debidamente en el Proyecto Ejecutivo. En dicho proyecto se especificarán con detalle todas y cada una de las aberturas, con su especificación de tipos y dimensiones de obra.
El espacio Sotacoberta se aislará debidamente antes de su acabado mediante tejan árabe. El techo inclinado interior se acabará enyesado, excepto en los voladizos y espacios exteriores que se acabará revocado con mortero de CP para ser pintado. En todos los voladizos que dan a las terrazas se dispondrán canalones de recogida de aguas, para proteger los cerramientos de salida y las posibles salpicaduras de las fachadas.

V.- JUSTIFICACIÓN de los CONDICIONANTES de las NORMATIVAS de OBLIGADO CUMPLIMIENTO1.- CONDICIONES AISLAMIENTO TERMICO - NRE-AT-87

De acuerdo con la NRE-AT-87 - Norma Reglamentaria sobre aislamiento térmico los edificios han de garantizar un confort térmico y climático para garantizar las mínimas condiciones de habitabilidad.

De hecho se deberá calcular el valor del Tr (coeficiente relativo de transmisión térmica), para comprobar que no se sobrepasa el máximo permitido de 3 Kcal / h m2 ºC. En la fase de proyecto ejecutivo se detallará el cumplimiento preciso de esta Normativa.

2.- CONDICIONES ACÚSTICAS - NBE-CA-88

De acuerdo con la NBE-CA-88 Norma Basica de la Edificación sobre condiciones acústicas, el objetivo primordial es controlar la transmisión del sonido a través de elementos horizontales o verticales.

Las particiones interiores, entre areas del mismo uso se harán con tabicón de 7cm revestido con yeso con un aislamiento superior a 37 dBA, superior al exigido (30 dBA entre areas del mismo uso y 35 dBA entre las de diferente uso).

3.- CONDICIONES de PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS

a) Compartimentación, evacuación y señalización.

Se considerará como salida de evacuación la puerta de una hoja situada en el Acceso principal en Planta Baja.

Loa escaslera cumple los requerimientos respecto a dimensiones y recorrido ya que tiene una anchura de un metro con rellanos donde se puede incribir un círculo de 1'20 m de diámetro.

b) Comportamiento ante el fuego de los elementos constructivos

El grado de estabilidad al fuego de l,os elementos estructurales será de EF-90, de acuerdo con la Tabla-1 del Art.- 14.

Los materiales de revestimiento de los acabados superficiales en los recorridos de evacuación serán del tipo M2 en suelos y M1 en paredes y techos.

4. - ACCESIBILIDAD – Decreto 135/1995 - Codi d’accessibilitat de Catalunya

Para asegurar la accesibilidad deberá cumplirse con lo especificado en el Decret 135/1995, Codi d’accessibilitat de Catalunya. El proyecto permite un acceso adaptado hasta el vestíbulo general donde se proyecta un ascensor para la intercomunicación vertical. Justificación en fichas adjuntas

5)  NIVEL de HABITABILIDAD OBJETIVA - Decreto 259/2003 de 21 d’octubre

De acuerdo con el Decreto 259/2003, de 21 de octubre, con efectivi-dad desde su publicación en el DOG el 30 de octubre de 2003, sobre requisitos mínimos de habitabilidad las viviendas para obtener la Cé-dula de Habitabilidad han de cumplir con los requisitos mínimos es-pecificados en las siguientes fichas:



VI.  PRESUPUESTO de EJECUCIÓN de las OBRAS

ESTUDIO FINANCIERO de la OPERACIÓN INMOBILIARIA

Se estima que el  que el presupuesto de ejecución material equivale a un 80% del presupuesto de referencia. Por tanto aplicando los bare-mos establecidos por el Colegio de Arquitectos de Cataluña  se deter-mina un Presupuesto de Ejecución Material de  material 111.358,31€ (CIENTO ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO euros con TREINTA Y UN céntimos)

El promotor compró el edificio en el 2.005 y ha venido desarrollando obras de este tipo durante más de seis años. En la actualidad busca ampliar las posibilidades de expansión con un Socio Capitalista interesado en participar en una nueva empresa a la que se aportaría este inmueble como bien patrimonial inicial, o bien vender el inmueble a un Promotor interesado en desarrollar la promoción por su cuenta.

Como puede verse, el Estudio Realizado conduce a una Operación Inmobiliaria con una importante previsión de beneficio lo que sumado a la escasa dimensión de la promoción permite estimar que el mismo pueda ser realizado durante la Fase de Obras de una duración no superior a los 16 meses.

Firma el Arquitecto


PEPE AG