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miércoles, 31 de mayo de 2023

B-07-ANALISIS LEGISLACION URBANISTICA AYUNTAMIENTO BARCELONA



      Don PEPE AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado 
N.º.- --------- y Perito Judicial de dicho Colegio Profesional, con Teléfono 629.562 700 y mail  pepe@coac.net; a efecto de comunicaciones; actuando como Perito designado por Insaculación, por la Sala de lo Contencioso – -------------Nª-----, para que se emita Dictamen en Autos del Recurso Ordinario -----------, estudiada la Demanda y la Contestación a la misma; vistos los informes y escritos de todas las partes que obran en nuestro poder, con relación a lo que se discute y tomados cuantos datos han sido considerados de importancia, pasa a emitir el siguiente:

 D I C T A M E N

A).- ANTECEDENTES

La base del proceso, se centra en la Legislación y Normativa Urbanística existente y la interpretación de la misma en un caso concreto con diversas vicisitudes. Por este motivo, antes de empezar, dejaremos constancia del Articulado de aplicación, al que haremos referencia a lo largo de todo este Dictamen.

1). - Punto 5 y 6 Art 299 de las NNUU[1] del PGM[2]

De acuerdo con la calificación del Sector donde se ubica la Construcción como: 13a (Zona de Densificación Urbana Intensiva), a la construcción, con respecto a lo que[3] nos ocupa, le son de aplicación los Art 298 y 299 de las NNUU, en los que se establece que:

 Art 298-NU-PGM.

"En suelo urbano, una plaza y media por cada vivienda de más de 150 m2 en zonas de 12 y 12b, y dos en el resto de zonas; o una plaza por cada vivienda de 90 m2 a menos de 150 m2 en zonas 12 y 12b, y una y media en el resto de zonas; o una plaza por cada dos viviendas de 60 m2 a menos de 90 m2 en zonas 12 y 12b, y dos en el resto de zonas; y una plaza por cada cuatro viviendas menores de 60 m2 en zonas 12 y 12b, y cuatro en el resto de zonas, todo lo anterior referido a superficie construida."

 Si bien en el siguiente artículo, se concreta:

 Art 299 NU-PGM – Punto 5

Cuando de la aplicación de módulos del artículo anterior, la exigencia de plazas de aparcamiento para automóvil sea de seis o inferior y pueda atenderse al previsible número de vehículos en aparcamientos públicos o privados cercanos, sin entorpecer las áreas de circulación y estacionamiento, podrá exonerarse de la obligación de reserva de aparcamientos."

 Art 299 NU-PGM – Punto 6

Previa autorización municipal, podrán sustituirse total o parcialmente las previsiones de espacios para aparcamiento en los edificios, por la de espacios contiguos de aparcamiento, de nueva creación, cuando el sector o zona urbana, por sus peculiaridades y función urbana, lo permitan o exijan, pero la autorización debe establecer las condiciones pertinentes para garantizar la imposibilidad de que unos mismos aparcamientos puedan servir para diferentes edificios."

 B). - PERICIAL JUDICIAL

El presente Dictamen se realiza, tras la revisión y estudio de la demanda, las contestaciones del Demandado y el Dictamen de parte, realizado por la Arquitecto --------------. En dicha Demanda y, en concreto, en el Apartado de la Pericial, se nos pregunta:

 B-1). - PREGUNTA 01:


  Debemos Responder:

Visto el expediente, existen sobradas razones legales para considerar que el Promotor tenía derecho a la liberación total de la reserva de plazas de aparcamiento, a partir de las diversas propuestas realizadas.

El propio Ayuntamiento, en los Fundamentos de Derecho de la Contestación a la Demanda, confirma que:

  Para una obra nueva de 8 viviendas se requiere una provisión de 8 plazas de aparcamiento.

Cuando la obligación de reserva supera las 6 plazas de aparcamiento, no es posible la exoneración de acuerdo con lo estipulado en el artículo 299.5”

 En aplicación estricta de la Normativa, existen suficientes motivos para la solicitud de exoneración de la construcción de la Planta Sótano solicitada por el Promotor, puesto que:

 1).- PLANTEAMIENTOS – PRIMER PROYECTO:

En el supuesto de haberse aceptado el Primer Proyecto, en el que se creaban dos plazas de aparcamiento en Planta Baja, el número de Plazas de Parking restante por cubrir, hubiera sido las «seis fijadas» como máximo por la Normativa expuesta en los Antecedentes, por lo que cabía la exención o para el resto era legalmente admisible que se complementara con plazas ubicadas en las cercanías, tal y como se establece en:

Punto 2 - Art 102 de las OME [4]

Considerando como espacios contiguos lo establecido en el punto 2 del artículo 102 de las OME de Barcelona: "2. A efectos de lo previsto en el párrafo 6 del artículo 299 de las NU del PGM, por espacio contiguo entenderá el inmediato que esté tocando en la finca para la que sean exigibles las plazas de aparcamiento o, en casos justificados, el situado a distancia no superior a 300 m."

 2).- CONSIDERACIONES PREVIAS

Resulta evidente que el legislador durante la redacción del PGM, tuvo muy en cuenta la falta de uniformidad de los solares en el suelo del mismo, en el que existen algunos perfectamente hábiles para cumplir con lo legislado, como puedan ser los del «Ensanche, La Zona de Vía Layetana o La Bonanova» y otros, -(por poner unos ejemplos claros, de solares de gran dimensión)-, comparados con aquellos situados en Villas Centenarias, anexionadas por el PGM al conjunto del Suelo Ordenado, como pueden ser: «La Villa de Gracia, Sarriá, Horta o San Martín».

En estas últimas localizaciones, el desarrollo centenario anterior al PGM, -(cuando el transporte rodado privado era un lujo asequible solo a unos pocos)-, creó fincas y solares sin contemplar esa función y, por tanto, se generaron fincas y solares muy distintos a aquellos necesarios para el cumplimiento de una Normativa de Parkings como la que hoy nos ocupa.

La profesional idea de establecer la obligación de parkings en nuevas construcciones con ánimo de descongestionar la trama urbana, siendo algo a defender, no puede ser tan estricta y restrictiva que congele el suelo de dimensiones que no puedan cumplirla tal y como se exige.

¿Quiere decir esto que la imposibilidad del cumplimiento de una Normativa, -(manifiestamente posterior a un desarrollo urbano)-, puede invalidar el urbanismo consolidado existente? En todos los casos, el urbanismo debe estar al servicio de «lo posible» y nunca ser un obstáculo ante lo «imposible consolidado», por aplicación del principio universal de justicia ante: “derechos adquiridos

Por este motivo, es por lo que el Legislador, en previsión de lo que ahora destacamos y, con ánimo de no bloquear fincas, en virtud de lo exigido por el Párrafo 6 del Art – 299, del Artículo de la OME, anteriormente expuesto, plantea la exoneración de cumplir con esa normativa, ante dos salvedades de vital importancia:

 Salvedad a).- Utilizar para esa función de Aparcamiento, «espacios contiguos»

Salvedad b).- En casos justificados, buscar espacios de aparcamiento, situados a distancia «inferior a 300m»

 Resulta evidente y es bien conocida que la densidad de edificación de la Villa de Gracia, es altísima y que no quedan solares libres que dispongan de otros contiguos para poder aplicar lo fijado en el Punto a) anterior. Por tanto, los Promotores buscaron resolver el conflicto mediante la solución propuesta para estos solares en el Punto b), o sea, buscando plazas de aparcamiento cercanas.

De acuerdo con el Primer Proyecto, insertado anteriormente, en el que se disponían dos Plazas en Planta Baja, las 8 exigibles, quedaban reducidas a 6 plazas, por lo que ya no existía la imposibilidad manifiesta de exoneración, expuesta anteriormente, según la cual:

“Cuando la obligación de reserva supera las 6 plazas de aparcamiento, no es posible la exoneración”

 Por lo que, sin lugar a dudas, de no superarse ese número máximo de 6 plazas, cabía perfectamente estudiar los métodos de exoneración que se fijan en el Punto 5 del Art 299:

[…] cuando sea de seis o inferior y pueda atenderse al previsible número de vehículos en aparcamientos públicos o privados cercanos.

 La lógica del diseño realizado, daba entrada a resolver el problema de la escasa dimensión y reducida profundidad edificable, del Solar de la calle Nogués, 16, de Barcelona, mediante la ubicación de esas plazas en aparcamientos, públicos o privados, cercanos, tal y como los Promotores propusieron y fue desestimado, contra todo pronóstico por los técnicos municipales.

3).- EXONERACIÓN de PLAZAS de PARKING:

a).- En virtud de reglamentación vista en el articulado expuesto, sin entrar a considerar el Segundo Proyecto que contemplaba la ubicación de 5 Plazas de Parking en Planta Baja, que tampoco se entiende por qué fue desestimado, cuando demostraba el aprovechamiento máximo del solar en ese sentido y restaban sólo 3 plazas para cumplir con la Normativa, dónde la exoneración, inferior a 6 plazas, era ya posible.

b).- Admitiendo que los técnicos municipales tuvieran un criterio diferente al nuestro, lo que no tiene justificación, es que se desestimara la propuesta de compra de las 6 Plazas de parking necesarias, en la edificación existente en la calle Romans, 25- 27, con acceso al aparcamiento por la calle Ventalló, 36, exigiéndose finalmente, la construcción de la Planta Sótano para 6 aparcamientos, como condición indispensable para la obtención de la licencia.

c).- Según lo legislado en el Art-299-5, la exoneración del cumplimiento de esta norma no es posible, sólo en los casos en los que la obligación de reserva de plazas supere las 6 plazas de aparcamiento. Pues bien, tomando la oración por pasiva, una vez llegados a ese límite máximo de 6 fijado, al ubicar en Planta Baja, dos plazas de las 8 necesarias, es evidente que restaban sólo por crear 6 plazas, por lo que cabía legalmente la exoneración.

4).- COMPRA de PLAZAS de PARKING

Sin embargo, vista la negativa municipal de no admitir la exoneración en ninguno de los dos diseños expuestos anteriormente, los Promotores propusieron la compra de plazas libres en las cercanías que, si estaban en venta, era evidente que, en ningún supuesto, iban a tener un uso para ese mismo edificio. El demandado argumenta que:

  Tal al·legació no pot prosperar. L’article 299 NNUU parla de substituir els espais per aparcament dels edificis per espais contigus d’aparcament de nova creació, tot garantint la impossibilitat que uns mateixos aparcaments puguin servir a diferents edificis”.

 Interpretando este concepto con limitadas miras, parece que no se pueden emplear plazas de aparcamiento de otros edificios para compensar las faltantes en uno de la zona, cuando eso es precisamente lo que proponía la Salvedad b) anterior, si estaban a menos de 300m, distancia lógica para que el empleo de la plaza sea útil y cómoda para el inquilino de un edificio cercano.

Y es que, existe el olvido evidente de que los derechos que concede un contrato de compra venta, dominan en la propiedad privada, frente a la situación geográfica de aquella. Queremos decir que, cuando esas plazas de parking se hubieran vendido, ya no pertenecerían a un edificio en concreto, sino que el USO que le diera el comprador, -(habitante del edifico que fuese)-, sería el que marcaría la pertenencia de esa plaza a un edificio u otro, con total independencia de su situación geográfica. El derecho de propiedad, prima, en este caso, sobre la ubicación.

Porque, ¿qué pasaría si esas plazas, de obligada reserva según Normativa, se alquilan o venden a un usuario a 1.500m? Por venta, dejan de pertenecer al edificio para serlo del comprador. Nadie puede limitar los derechos de propiedad y eso además pasa muy a menudo, pudiendo aparcar en ellas, propietarios de viviendas del propio edificio, o no, situadas a distancias muy superiores a los 300m fijados, o ser usadas como almacén de coches de colección que no cumplen con el objetivo de descongestionar la ciudad.

Si un promotor cercano, propone adscribirlas por compra a su promoción, debe dársele la enhorabuena con los brazos abiertos, porque está garantizando que su uso será, casi con total seguridad, el de las plazas necesarias para la zona que complementa con esas que su promoción no puede llegar a completar. Lo realmente importante que busca la Normativa, es descongestionar la trama urbana, siendo la forma de «compra» algo perfectamente permitido y legislado. Sería ideal que todos los solares pudieran crear sus propias plazas de parking, pero está visto que, eso, no es siempre posible por medios normales.

Muchos compradores de viviendas, ante los altos costos de estas, se lanzan a la compra de la vivienda, sin adquirir aquellas plazas de aparcamiento que les corresponderían, quedando las mismas congeladas y libres de uso, durante meses, o incluso años. Comprarlas un Promotor para su promoción cercana, las convierte automáticamente en activas y útiles para la zona a la que pertenecen, ya que, en caso contrario existirán, pero no cumplirán durante mucho tiempo, la función para la que fueron diseñadas.

De haberse aceptado esa propuesta, se hubieran resuelto dos problemas al mismo tiempo. Se dotaba a la nueva promoción, a un costo razonable, de las plazas necesarias exigidas por normativa y se ponían simultáneamente en activo, unas plazas congeladas hasta ese momento, para su uso. Por compra/venta y uso, pertenecerían en ese caso al nuevo edificio, aunque su situación física no las contuviera.

Entendemos que la decisión de denegar esa propuesta, es totalmente arbitraria y no cumple con lo legislado, puesto que la distancia de dichas plazas de compra, estaban a tan solo 130 m, distancia muy inferior a los 300m fijados como máximo, recorriéndose a pie en dos minutos, según indica Google.[1]

Finalmente es importante destacar que se dice:

 El que preveu aquest article és la construcció dels aparcaments d’un edifici en un espai contigu a dita edificació. En tot cas les places d’aparcament s’han de crear. Si no en el mateix edifici, en el contigu, i garantint la impossibilitat que les places puguin servir a diferents edificis

 Y la voluntad del legislador expuesta aquí, es excelente, siempre que sea posible. Pero ¿qué se entiende por: “puedan servir a diferentes edificios”? Es a todas luces un concepto «difuso».

La plaza de parking que se ubica en un edificio, la “USA” su propietario, pero a quien “SIRVE” INDISCUTIBLEMENTE es: a la ZONA y/o el SECTOR, donde se ubica ese edificio, nunca al edificio en sí mismo. Esa es la función de los parkings, los use quien los use. Es el edificio el que presta el servicio a la ZONA, una vez que contiene el parking, no la plaza de parking la que sirve al edificio, como se dice en este confuso articulado.

Claro que lo ideal es ir creando un parque de parkings lo más amplio posible en todo el suelo metropolitano, pero esa voluntad, no puede ser impositiva sin tener muy en cuenta las salvedades de la Normativa y con ello bloquear propiedades que no pueden cumplir con esas exigencias. La vivienda es un bien primordial, muy superior en importancia a las plazas de parking que se le puedan asignar. Bloquear la construcción de viviendas, según lo decidido por los técnicos municipales, sería contrario al bien común.

Obligar para su cumplimiento al empleo de medios técnicos extraordinarios, lleva a la vulneración de otro principio fundamental del derecho que es el: «agravio comparativo». Aquellos suelos que no se vean gravados por esos excesivos costos, tendrán siempre una gran ventaja comercial, frente a los que se les obligó a realizarlos, por lo que se estará penalizando una carencia de recursos urbanísticos totalmente involuntaria y proveniente de siglos de diferencias urbanísticas sociales y culturales.

También se argumenta por el demandado que el Art.- 102.1 de la OME indica que:

  “La previsió de places d’aparcament o garatge-aparcament establerta a l’article 298 de les Normes urbanístiques del Pla general metropolità podrà ser substituïda per places d’estacionament a través de plans parcials o especials o d’estudis de detall.”

 Volvemos a tener que puntualizar que la Normativa que estudiamos, fue concebida para todo el ámbito del PGM, con multitud de suelos con diferencias físicas notables entre ellos.

Con gran criterio legislativo, esa Normativa, buscó ser lo más flexible posible para regular el máximo de suelos sobre los que actuaba y una de esas ideas fue la de que, en Sectores donde hubiera suelo libre, -(cosa imposible en la Villa de Gracia, como puede verse)-, mediante figuras de planeamiento, (Plan Parcial o Estudio de Detalle) se incorporara ese suelo para la creación de ESTACIONAMIENTOS que es concepto de plaza de aparcamiento distinto del de APARCAMIENTO, ya que puede estar en campo abierto y no tienen por qué estar necesariamente bajo cubierta.

Argumentar el empleo de figuras de planeamiento, como un Plan Parcial o un Estudio de Detalle, en un Sector como el que se ubica la promoción en litigio, es del todo absurdo y ajeno totalmente a un criterio urbanismo coherente. El plano anterior, es el detalle de lo que es la Villa de Gracia Hoy. Parece que NO se conozca ese entorno. ¿Puede alguien creer que hay suelo libre para promover planes? Lo previsto en ese artículo, obviamente no es de aplicación este entorno urbano.

 Y se sigue diciendo:

  “En cap moment de la tramitació de les llicències que es mencionen es va aportar l'instrument de planejament per garantir les places d'aparcament. Acceptar la possibilitat de la compra de places d'aparcament sense l'instrument urbanístic no deixa de ser una justificació formal que no genera vinculació urbanística.”

Como puede verse, se confunde el concepto de plaza de «Aparcamiento», por la de «Estacionamiento», mezclándose conceptos urbanísticos totalmente incompatibles. Creemos que este comentario, no merece mayor análisis ni aclaración.

 B-2).- PREGUNTA 02:

Debemos Responder:

En Arquitectura, ante la tecnología existente, casi todo es posible, si no existen limitaciones a los costos. En este caso concreto, resulta evidente que, al margen de la sucesiva realización de Proyectos para intentar satisfacer, sin éxito, a los técnicos municipales, la propuesta finalmente aceptada para la Concesión de Licencia, tal y como hemos justificado hasta la saciedad en el Capítulo anterior, está muy lejos de todas las propuestas posibles, adaptadas a la Ley que se hubieran podido adoptar, recurriéndose a una solución que, resolviendo la cuestión, supuso una inversión enormemente desproporcionada para unos costes razonables de una pequeña promoción.

a).- Estudio del Primer Proyecto:

El planteamiento del primer proyecto, con la ubicación de dos plazas de aparcamiento en Planta Baja, liberaba al proyecto de completar las seis restantes, puesto que ese número máximo de «seis plazas», es claramente el límite a partir del cual, es de aplicación la exoneración. Es evidente que el Arquitecto de la promoción, buscando la idoneidad del diseño, planteó todas las soluciones posibles para evitar al promotor el costo de una Planta Sótano y los medios mecánicos, necesarios para ser accesible por vehículos. Y eso es así, puesto que costos de construcción de dicho sótano, fueron definitivamente desproporcionados, puesto que fue necesario crear un sistema estructural de un costo más importante, si se quería que ese sótano fuese practicable por coches en su interior.

b).- Medios Extraordinarios

Para poder resolver el problema, no sólo fue necesaria la construcción de un sótano, con la inclusión de un monta-coches y una plataforma giratoria de 4,10m, sino que, si se quería que el movimiento de vehículos fuese posible en ese sótano, se tuvieron que apear (eliminar) todos los pilares de la planta sótano, mediante jácenas de un importantísimo canto 100 cm y 130 cm, no usuales en una sencilla construcción como la que estudiamos.

Como se verá en el estudio de los costos reales de construcción, todo lo expuesto en el párrafo anterior, forzada su realización, ante la negativa a exonerar a ese proyecto de la construcción de seis plazas de parking por compra de otras cercanas. Ello obliga, para la construcción y uso del espacio del sótano, a unos indudables medios extraordinarios, con costos notoriamente desproporcionados para un tipo de promoción como el realizado, habiendo otras posibilidades, tal y como se ha expuesto.

 B-3).- PREGUNTA 03:


Debemos Responder:

Tabla Comparativa de Exoneraciones:

Entendemos la voluntad de la pregunta, pero como Perito Judicial, no se puede dar fe en un Dictamen Judicial, a datos que no han sido compulsados por nosotros mismos, por lo que obviaremos una respuesta.

De hecho, desconocemos las fuentes de dónde se han obtenido estos datos y no tenemos suficiente información para certificar que así fue, como se expone en el Dictamen de la Arquitecto -------------------

Sin embargo, resulta perfectamente lógico plantear y considerar a efectos de las conclusiones de SSª que, por aplicación de la Normativa de «exoneración» de Parkings, durante los años que la misma viene aplicándose, -(desde 1976)-, existan varios casos en los que se «exoneró» dicho cumplimiento y que dicha Arquitecto ha reflejado en su estudio, del que no hay motivos para dudar de su veracidad y corrección.

En cualquier caso, son ejemplos de que la «exoneración», no es un imposible jurídico que, como ya dijimos, de no aplicarse en el caso que estudiamos, plantea un problema de «agravio comparativo» por el que el demandante resulta lesionado de forma efectiva.

 B-4).- PREGUNTA 04:

Debemos Responder:

Estudiado el expediente, resulta a todas luces evidente que se realizaron tres denegaciones de licencia, de forma arbitraria y contrarias a lo legislado por la Normativa:

 a).- Primera – 2 Plazas en Planta Baja:

La primera denegación de licencia se produce con el Primer Proyecto, en el que se situaban dos plazas de parking en Planta Baja, restando para cumplir con lo legislado «seis plazas de parking más» límite máximo fijado por la Normativa, para admitir la exoneración de su cumplimiento.

b).- Segunda – 5 Plazas en Planta baja:

La segunda denegación con 5 plazas de parking en Planta Baja, dejaba la cuestión, sujeta a exonerar las 3 plazas que faltaban, siendo esa cantidad, inferior a las «seis plazas máximas».

c).- Tercera - Propuesta de Compra:

Ante la posible denegación, -(para evitar la construcción de un costoso sótano, además de los medios mecánicos para acceder al mismo por los vehículos)-, se propuso la compra de esas «seis plazas» en una edificación cercana, a tan solo 130m de la promoción en cuestión, aspecto que cumple con lo exigido en el Punto 2 - Art 102 de las OME.  

Entendemos que las denegaciones de licencia, son improcedentes

Debemos Responder:

1).- Costo de Construcción del Parking

De acuerdo con la información facilitada por el equipo redactor del Proyecto, según las Certificaciones y Facturas Finales, el costo para el apeo de la estructura, la construcción del sótano, más los medios extraordinarios necesarios para el acceso de vehículos al mismo (monta-coches y plataforma giratoria) fue de:

Al costo de Ejecución Material de 195.048,64€ hay que sumarle la Parte proporcional del Coste de la licencia de obras obtenido de la licencia abonada (3,35% impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) 2.982,37 € 9) Estudio acústico (parte correspondiente a planta sótano) obtenido de la factura total 367,84 €, lo que da un TOTAL 211.053,36 €

Además de estos costes correspondientes a la ejecución de la planta sótano, debemos tener en cuenta también el coste que le supuso al promotor la redacción del primer Proyecto básico. 1) Coste redacción Proyecto básico denegado (2016) 17.424,00 € 22

Por tanto, el coste total que ha tenido que asumir el promotor al no haber sido exonerado, se puede cuantificar en 228.477,36€.

 2).- Comparativo de Costos de Planta Sótano:

La Arquitecto ------------------, en su Dictamen, realiza una muy correcta comparación de costos entre los principales boletines económicos empleados por los profesionales para la estimación de costos, llegándose a la conclusión de que la construcción exigida, ha supuesto un incremento de costos de más del doble de lo esperado.

3).- Costo de Construcción de la Promoción:

Frente a este costo, el demandante argumenta que:

“El dictamen que adjunta a la demanda diu que el soterrani ha costat 195.048,64€, (pàgina 54 del pdf numerada al dictamen amb el 21), mentre que el cost total de l’obra segons el projecte executiu presentat a l’Ajuntament és de 402.093,66.-€. Sembla del tot impossible que el soterrani costi la meitat de l’obra”

 

Donde existe la increíble confusión de considerar el Presupuesto Administrativo del COAC, como el Costo Real, cuando el mismo está basado en los estándares iniciales del Colegio de Arquitectos, a los efectos exclusivos del Visado y aplicación de las Tasas Municipales.

4).- Medios Extraordinarios:

Como puede verse, para poder cumplir con lo exigido por los técnicos municipales, han sido necesarios medios extraordinarios, por lo que según lo que establece se en:

Artículo 299.8º:

 “El Ayuntamiento podrá liberar total o parcialmente del cumplimiento de las previsiones de aparcamiento en las condiciones establecidas, cuando ello resulte aconsejable dadas las circunstancias u otras análogas: [….]

d). En general, cualquier otra circunstancia que no permita su ubicación en el propio edificio o en terrenos ocupables en el subsuelo de la propia finca o cuando para ello fuera necesaria la adopción de medios técnicos extraordinarios o soluciones notoriamente desproporcionadas.”

 Por tanto, cabía perfectamente la exoneración, cosa que niega el demandado, cuando dice:

  Que aquesta solució tècnica sigui més costosa per l’actora no és un motiu urbanístic

A lo que debemos argumentar que no hay mayor motivo urbanístico que la dimensión del suelo sobre el que se trabaja.

Como puede verse en el detalle que hemos confeccionado sobre el Proyecto Ejecutado, la construcción de una rampa máxima del 20%, hubiera llegado hasta casi el fondo de la construcción imposibilitando totalmente cualquier maniobra, lo que es un motivo urbanístico fundamental.

Y ese es precisamente el motivo de todo este conflicto para el que, para su resolución, la administración ha obligado a emplear “medios técnicos extraordinarios”, contrariamente a lo legislado en el artículo anterior.

Y se sigue diciendo:

“A més, s’ha de tenir en compte que l’actora és una promotora i en adquirir aquest solar era conscient dels costos de construcció i de l’obligació de reserva de places d’aparcament. En la valoració del preu d’un solar un dels paràmetres a tenir en compte és el cost de la construcció, per tant, s’ha de suposar que el cost de la reserva de places d’aparcament es un concepte que es va avaluar en fixar el preu de la finca.”

 Toda promoción se plantea en la seguridad de que quedará amparada por la legislación vigente y, en este caso concreto, existieron, no una sino hasta tres propuestas sobre las que podía tenerse la certeza de que el tema del parking quedaría resuelto de forma legal, razonablemente ajustada a presupuestos. La tercera y última, basada en el Proyecto Inicial con dos plazas en Planta Baja, proponiendo la compra de las «seis faltantes» en un lugar cercano, no tiene motivo justificado alguno para ser denegada, por lo que entendemos que esa decisión de denegar la compra, fue arbitraria, por lo que no es admisible que se diga:

En l’hipotètic supòsit de que la llicència impugnada fos anul·lada, tampoc procediria cap indemnització, ja que l’actora ha construït l’edifici, l’ha comercialitzat i en cap moment ha manifestat que no hagi assolit el benefici industrial de promotor. Les places d’aparcament estan vinculades als habitatges, la simple existència de la plaça d’aparcament dona més valor a l’habitatge que si no en tingués.

 Puesto que en el mismo momento en el que se formalizaran las escrituras de compra venta de esas plazas, hubieran quedado adscritas y vinculadas a la promoción y, siendo cierto que una vivienda tiene mayor valor si dispone de parking, el hecho de que no estuvieran dentro del mismo edificio, no le resta ningún valor a la vivienda, a efectos funcionales.

 5).- Estudio de Mercado:

Finalmente, no queremos dejar de plantear que el demandado argumenta que:

D’altra banda, analitza el preu de venda dels habitatges segons la publicació al portal immobiliari en que apareixen, i en resulta un preu de venda estimat de 3.059.800.-€. Això implica multiplicar per més de 7 vegades el cost d’execució material. Amb aquest rendiment econòmic s'ha de poder fer front a la compra del solar, els impostos que s'hagin de liquidar, els costos indirectes i a més a més l'inversor gaudir d'un benefici raonable després de la venta d'aquest immoble complint amb la reserva de places d'aparcament que se li ha requerit a la llicència. Consta a l’informe còpia dels respectius anuncis.

 Ante cualquier posible cuestión que lo expuesto pudiera provocar, hemos realizado un Estudio de Mercado del Sector para saber con certeza si ese valor que se le da, se corresponde con la realidad de la zona.

En base a las 6 viviendas construidas, el valor de mercado de la promoción inmobiliaria ejecutada, sería de:


Exactamente, la mitad de lo establecido en el párrafo anterior

Base de Datos del IDEALISTA:


C).- CONCLUSIONES

Por todo lo expuesto, llegamos a la conclusión de que la Administración, por algún motivo, buscó que en esa Promoción existieran aparcamientos, a pesar de que supusiera un incremento de los costos, desproporcionado para la sencilla promoción que se desarrollaba.

El Ayuntamiento tiene la potestad de denegar la exoneración, pero cuando es injustificada, deberá asumir los costos que esa decisión conlleve, no como indemnización, sino como causante de un gasto improcedente y, este ha sido, el Costo de la Construcción del Parking con sus medios mecánicos extraordinarios de acceso al mismo. Sin embargo, de haberse aceptado la compra de las 6 plazas faltantes, el Promotor hubiera tenido que desembolsar el importe de esa compra para cumplir con lo legislado.

La Arquitecto, reiteradamente citada, aporta un estudio, en base al cual se fijan los costos de Plazas de Parking de la Zona, se resume en:

 

Por tanto, el sobrecosto que ha tenido que asumir el Promotor al no poder comprar las plazas y tener que construir lo indicado para obtener la licencia es de:

Sobrecosto: 228.477,36€. – 105.930,92€ = 122.546,44€

Son, ciento veintidós mil quinientos cuarenta y seis euros con cuarenta y cuatro céntimos, cantidad que, en justicia, salvo mejor criterio de SSª, debería serle reintegrada.

 Es cuanto cabe exponer, en el presente Dictamen, realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en, a catorce de septiembre de 2022.

 El Arquitecto – PEPE AG

__________________________________________________________________________________
[1] En adelante Norma Urbanísticas del PGM

[2] En Adelante PGM = Plan General Metropolitano.

[3] Información existente en el Dictamen de la Arquitecto ----------------

[4] Ordenanzas Metropolitanas de Edificación de Barcelona


viernes, 23 de julio de 2021

Y-77-PROCEDIMIENTO JUDICIAL - CONVENIO URBANISTICO

PROCEDIMIENTO JUDICIAL - CONVENIO URBANISTICO


Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado nº.- ----/7, con domicilio a efectos de comunicaciones en ------------- - Barcelona 08017, Teléfono 629.562700; actuando como Perito designado por Insaculación por el Juzgado de Primera Instancia nº.- ----- de -----, para que responda a las preguntas emitidas en el Procedimiento Juicio Verbal ----- Sección ----, entre las partes: ---------- y Dña. ------- y Dn. -----------, después de realizar una visita ocular a las fincas, en presencia de la Secretaria del Ayuntamiento, estudiada la documentación obrante en Autos y analizado el Plan Especial de Ordenación --------------, así como la Modificación Puntual del Plan General de --------------, emite el siguiente:


D I C T A M E N


1.- INTRODUCCION:

     Que el 15 de Julio de 1994 se suscribió un Convenio Urbanístico, según el cual el Ayuntamiento debía promover una Modificación del Plan General en el que los aprovechamientos de -------- fuesen:

2.- OBJETO DEL DICTAMEN

Ante las cesiones de suelo que se comprometieron en la aprobación del Convenio Urbanístico citado, en los Autos se nombra a este Perito para que confirme tres aspectos concretos del Plan Especial aprobado en relación al Acuerdo Urbanístico aprobado en su día y que se concretan en:

 Comparando el planeamiento urbanístico previsto en el anexo 6 del convenio que se adjunta a la demanda como documento nº.-3 y el planeamiento previsto en el Plan aprobado definitivamente que se adjunta como documento nº.-7 dictamine:

 a).- Si la edificabilidad bruta del sector es igual o distinta.

b).- Si las claves que determinan los usos del suelo en el sector son los iguales o distintos.
c).- Si la densidad es igual o distinta.3.-

 ANTECEDENTES
Respecto al cumplimiento, o no de dicho Convenio Urbanístico, en la entrevista con el Director General de Urbanismo, celebrada el día 18 de Julio de 1996, el Alcalde propone la tramitación del Plan Especial de --------------, según los parámetros del Convenio de Marzo de 1994, entre la Propiedad y el Ayuntamiento, que se tramitará como Modificación Puntual del Plan General, con suficiente detalle, para definir las características propias del Suelo Urbano, partiendo de la edificabilidad total acordada en su día de: 25.030 m2, incluyendo en la misma los 1.600 m2 de la --------.
Para poder responder a las preguntas enunciadas, este Perito, ha estudiado el Plan Especial facilitado en papel impreso, pero dado que en todos los casos se solicitan superficies de sectores que son imposibles de calcular sobre un documento en DIN-A/3, ha procedido a introducir la totalidad de los planos en base informática, tal y como puede verse en los documentos adjuntos.
Dado que las preguntas se centran exclusivamente en los Stándares de edificabilidad, usos y densidad del Sector, este Perito, como primera comprobación y, antes de responder a las preguntas enunciadas, se ha procedido a la superficiación de las zonas que dan dichos parámetros, llegando a las siguientes conclusiones:

Como puede verse en el Plano Nº.-1 adjunto, el ámbito total, de acuerdo con los planos confeccionados por este Perito, tiene una Superficie de 67.670,46 m2, lo que es prácticamente igual a la Superficie considerada para la Modificación Puntual del Plan General, si bien difiere en 1.607,54 m2s, sobre la Superficie de Suelo estimada en el Acuerdo Urbanístico de: 69.278 m2s.

 Ello, es muy normal, puesto que cuando se firman dichos acuerdos, las superficies de las fincas, normalmente se basan en datos Registrales, que las más de las veces, no se corresponden exactamente con la realidad física de los terrenos, sobre los que se desarrolla un Plan.

4.- OBJETO CONCRETO DEL DICTAMEN

En virtud de todo lo expuesto anteriormente podemos responder a las preguntas enunciadas, como sigue:

 4-1.- RESPECTO A LA PREGUNTA:

a).- Si la edificabilidad bruta del sector es igual o distinta.

 DEBEMOS RESPONDER:

Que si bien, existe una Edificabilidad concentrada en la Zona correspondiente a La --------------, y una pequeña edificabilidad en las Zonas de Servicios, las principales Zonas Edificables del Plan Especial, se concentran en las Dos Calificaciones principales del Plan:

 12x – Zona de Blocs Lineals

13 x – Zona de Ciutat Jardí Semiintensiva en Agrupacio D’Habitatges.

 El Plan Especial, en su Plano Normativo Nº.- 12, establece las edificabilidades de todas y cada una de las Zonificaciones. Esas mismas Edificabilidades, han sido reflejadas por este Perito en el Plano Adjunto Nº.- 3 y en atención al mismo, podemos resumir que la Edificabilidad Bruta en Vivienda Total Aprobada es.

Dado que en el Convenio Urbanístico se establecía una Edificabilidad Total en Vivienda de: 23.430 m2t, -(aún sin considerar la edificabilidad correspondiente a la Masía)-, podemos Certificar que el Plan Especial -------------, Supera el Convenio Urbanítico en: 1.565,75 m2t edificables, equivalente a un 6,68% más, de lo pactado.

 4-2.- RESPECTO A LA PREGUNTA:

 b).- Si las claves que determinan los usos del suelo en el sector son los iguales o distintos.

 DEBEMOS RESPONDER:

Que las claves que determinan los usos del Suelo son distintas en el Convenio Urbanístico y en los Planos del Plan Especial aprobado.

Así, podemos comprobar que en el Convenio, se establecen distintas claves para dichos usos que el Plan Especial cambia en su denominación final, si bien los usos siguen siendo los mismo según el siguiente cuadro comparativo:

De hecho el Plan, a la hora de su redacción final, mantiene los criterios urbanísticos, pero agrupando las Zonas 13c y 13e en una única Zona 13x que mantiene el criterio de la Ciudad Jardín Semi-Intensiva, unificando ambos textos.

 4-3.- RESPECTO A LA PREGUNTA:

 c).- Si la densidad es igual o distinta.

 DEBEMOS RESPONDER:

 A).– Densidad Edificatoria:

Que la densidad establecida en el Convenio Urbanístico, basada sobre una edificabilidad Bruta Total de 25.030 m2t y una Superficie de Suelo Total de 69.278 m2s, era de: 0,36 m2t / m2s

El Plan Especial, al tener una Superficie comprobada por este Perito de: 67.670,46 m2/s, como se dijo y una edificabilidad total de:

Total Edificabilidad en Vivienda        24.995,75 m2t 

Total Edificabilidad --------------

  Parcela D1      1.845,43 m2t

  Parcela D2         180,57 m2t

Edificabilidad ---  2.026,00 m2t             2.026,00 m2t

Total Edificabilidad --                               27.021,75 m2t

 Por tanto la densidad aprobada en el Plan Especial ----, es de

Densidad Edificatoria = 27.021,75 m2t / 67.670,46 =  0,399 m2t / m2s

B).– Densidad de Viviendas:

El Convenio Urbanístico, establecía una densidad máxima en vivienda de 19,5viv /ha.

El Plan Especial, en su Normativa, autoriza un número máximo de viviendas para las Parcelas: A1 – A2 – C1 – C2 y C3 de 96 unidades. A estas, hay que sumar las correspondientes a las Parcelas: C4 y C5 que equivalen a 48 viviendas más, dando un total de 144 viviendas, según se establece en la Página 67 del Plan. Por tanto la Densidad en Viviendas es de:

 Densidad en Vivienda = 144 / (67.670,46 x 10.000) = 21,279 Viv / Ha

Como resumen, podemos concretar que:

En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.

 Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a dos de Octubre del 2.007.

  El Arquitecto

Fdo.- José A. AG