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sábado, 3 de junio de 2023

B-08-TASACION CONTRADICTORIA - PRAT LLOBREGAT - BARCELONA

 El Prat de Llobregat - Barcelona

Don PEPE AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- 5331/7 y Perito Judicial de dicho Colegio Profesional, con Teléfono +34 629.562 700 y mail - pepe@coac.net; a efecto de comunicaciones; actuando como Perito Tercero, designado por Insaculación, por la Agencia Tributaria de Cataluña, según Oficio de Comunicación de fecha 5 de octubre de 2022, para que se realice la Tasación Pericial Contradictoria del Solar obrante en el Expediente N.º. - ----------------, incoado por -------------- S.L.; estudiadas tanto la Tasación realizada por la Sra. Dña. -------------- de la Agencia Tributaria, como la realizada por el interesado, según encargo al Arquitecto, Sr. Don ------------------, colegiado N.º. - ---------------; vista la documentación del expediente facilitada por dicha Agencia, remitida por correo electrónico en fecha 7 de noviembre de 2022; vistos los informes y escritos de todas las partes que obran en nuestro poder y tomados cuantos datos han sido considerados de importancia, pasa a realizar la siguiente:

  TASACIÓN CONTRADICTORIA

A). – ANTECEDENTES

El solar a valorar, consta en el Expediente que está ubicado en la -------------- del Prat de Llobregat, pero al hacer esquina, el mismo solar tiene también la dirección, C/ -----------------

Dicho solar ha sido edificado y para ello fue preciso derribar la casa y el garaje anexo que existía en la parcela

Tal y como consta en la tasación del Perito de Parte, Sr. Dn. ---------------------------, el objeto de tasación son las fincas Catastrales siguientes:

B). – ESTRUCTURA URBANíSTICA:

Dado que existen dos Tasaciones anteriores a la que realiza este Perito con el presente documento y que en ellas están relacionados todos los datos referentes a ese concepto, para evitar duplicidades innecesarias, remitimos a dicha tasaciones a cualquier interesado que desee conocerlas.

 C). – ESTUDIO de MERCADO:

C-1). – Orden ECO / 805 / 2003:

La Orden ECO/ 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, establece que se busquen elementos inmobiliarios comparables al de la tasación, en número mínimo de seis (6) y para ello se ha recurrido a los Portales del Idealista, Habitaclia y Fotocasa.

C-2). – Método de Comparación:

Dado que el Método de Comparación es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles, se ha escogido este método para realizar la presente Tasación, ya que mediante este método se determinan los valores técnicos que fijarán el Valor por Comparación, que permite determinar el Valor de Mercado de un determinado bien, y su valor por comparación ajustado.

C-3). – Muestras:

El método se puede aplicar puesto que existe un mercado representativo de los Inmuebles Comparables. Se han obtenido hasta 10 muestras de Ofertas de Mercado de Solares en el Municipio (transacciones, ofertas, etc.) Se han eliminado los precios que resultaban anormales y se ha realizado la necesaria Homogeneización, corrigiendo las ofertas de acuerdo con la Tendencia del Mercado. No se han encontrado ofertas especulativas, muchas de ellas eran más bien a la baja.

C-4). – Valor Residual

De acuerdo con la Orden ECO, cabe la posibilidad de obtener el valor del suelo en virtud de la fórmula Valor Residual = F = VM (1 – b) – Σ Ci, donde la Σ Ci es la suma de todos los costos necesarios para llevar a término la construcción realizada en el solar que tasamos. El Perito de Parte, fija el valor por este método, pero dado que ya hemos llegado a fijar un Valor de Mercado para el Solar objeto de esta Tasación, mediante el Método de Comparación, no se precisa el cálculo por otro método y además carecemos de los datos correspondientes a Σ Ci = Valor de la Construcción + Arquitecto + Técnicos + Licencia + Notario + Registro.

 D.– DETALLE de MUESTRAS:

En virtud de todo lo expuesto, se han Comparado las siguientes muestras:

Ofertas fijadas en la WEB del Idealista y confirmadas con estudios existentes sobre el mercado del Prat de Llobregat.

https://www.precioviviendas.com/mapas-de-precios/mapa-de-calor?provincia=BARCELONA&municipio=Sant%20Climent%20de%20Llobregat

Los precios de suelo en ese sector, en transacciones desde 2010 a 2022, oscilan siempre por encima de los 1.900€/m2,

La corrección por Homogeneización se realizará entonces, en base a este importante dato, puesto que las muestras obtenidas no son especulativas, sino que, más bien, los precios van a la baja, ante la importante caída del mercado desde 2005 a 2020, como puede verse en la siguiente gráfica:

Estos valores deben ser homogeneizados, con relación al inmueble a tasar, mediante los siguientes Coeficientes de Homogeneización:

1.     Se han anulado las Ofertas inferiores a: 1.000 €/m2.

2.     Para las fincas estudiadas están en zonas similares: 1,3.

3.     Oferta sensiblemente coincidente con el suelo tasado: 1,0.

Ajuste de precios de Oferta inferiores a Mercado: 1,5


En virtud de lo expuesto, el Valor del m2 de suelo homogeneizado es de 2.678 €/m2. Sin embargo, las muestras lo son para Valores de Mercado de 2022, por lo que debemos deducir el incremento sufrido por el mercado, puesto que la Tasación debe referenciarse a fecha del hecho imponible en el año 2020.

Por ello, el Valor de Mercado en 2020 es de 2.373 €/m2. La Superficie del Solar es de 151,69 m2, según la Escritura de Propiedad, facilitada por la Agencia Tributaria. Por aplicación del Valor/m2 obtenido de las muestras, el Valor del presente Solar podemos fijarlo en:

Demolición: Precio y Presupuestos ONLINE [2022] - Habitissimo

Sin embargo, en el solar existía una edificación por lo que a este valor deberemos deducirle el costo del Derribo que los profesionales fijan para un edificio como el actual, entre 7.000€ y 16.700€. Para 475 m2 de construcción, tomamos el valor estimado de 8.865 €.

Deduciendo el Valor del Derribo, se obtiene el Valor del presente Solar que es de:

Tasación Solar: 359.921€ - 8.865 €/m2 = 351.056 €

(Son, trescientos cincuenta y un mil, cincuenta y seis euros)

Es cuanto cabe exponer, en el presente Dictamen, realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en San Vicente, cinco de enero 2023.

PEPE ARGU - ARQUITECTO

G). – ANEXOS

G-1).- Muestras de Mercado




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