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sábado, 24 de julio de 2021

Z-01-ESTUDIO de TERRENOS y SUPERFICIES de URBANIZACION - PHUKET - TAILANDIA

URBANIZACION - PHUKET - TAILANDIA

Don. JOSE ALBERTO AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, con el nº.- ----/7, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses del Colegio de Arquitectos de Cataluña, con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/----------- -Barcelona- --------- - Teléfono 629 562 700,

SITE PLAN

Al Sur de la Isla de Phuket en Tailandia, con soporte en aquellos años del famoso Royal Phuket Yatch Hotel, se desarrolló una urbanización de Villas de Alto Standing rodeadas de jardines y lagos de agua, interconectados con las piscinas particulares de las villas.



Los Promotores, a partir de un cierto momento del desarrollo, solicitaron nuestro asesoramiento para el estudio y concreción de las diferentes fincas registrales que componían la propiedad. El trabajo no fue sencillo, dado que, el suelo en Tailandia, está totalmente regulado por coordenadas geodésicas, lo cual convierten a ese país en uno de los pioneros en la gestión del suelo, muy por delante en esos años, de la mayoría de países.
En esta foto se puede apreciar la distribución en el terreno de las Villas, así como la preparación del suelo circundante para la creación de los lagos artificiales proyectados.


Como puede verse, la Arquitectura era totalmente respetuosa con el estilo tradicional de Tailandia, empleándose técnicas constructivas de las edificaciones tipo. 
El empleo de la madera laminada y de elementos con molduras eran las directrices que marcaban el estilo de las construcciones.



Desgraciadamente, conflictos financieros impidieron que llegara a acabarse la Primera Fase de la Urbanización por lo que, el resto de construcciones y servicios que debían complementar el conjunto, como eran: Un Edificio de Fitness, Grandes Jacuzzies y un Hotel, nunca llegaron a acabarse.



CENTRO DEPORTIVO - SAUNAS



José A. AG - ARQUITECTO









viernes, 23 de julio de 2021

V-72-PERICIAL TASACION - VIVIENDA y RESTAURANTE

 

      Dn. José Alberto AG, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de Cataluña, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de dicho Colegio,*1) con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ ------------------ - Barcelona- 08028 - Fax - --------------, actuando como Perito designado por insaculación por el Juzgado de 1ª Instancia nº.- -----, para que se acepte el cargo de Perito el 18 de Enero del 2002 en los AUTOS-------, para que se determine el valor de la finca registral -------, inscrita en el Registro de la Propiedad de -------, al Tomo -----, Libro ---- de -------------------; “...................... ATENDIENDO A LA SUPERFICIE REAL DE SUELO Y DE LA EDIFICACION EN ELLA EXISTENTE, DIFERENCIANDO EL VALOR DESTINADO A VIVIENDA Y EL DESTINADO A LAS INSTALACIONES DE RESTAURANTE ...........”; requeridas las partes de forma individual por fax y conjunta en el edificio de autos, para que le clarificaran a este Perito, aspectos concretos del problema planteado, así como para que le suministraran cuanta documentación estimaran oportuna que le pudiera servir para el desarrollo de la tasación a realizar. Visitada la finca y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

 

PERICIAL – TASACION

  

          1.- INTRODUCCION .:.

       1-1.- Este técnico, previa su aceptación del cargo, el 28 de Enero del 2002, estudió los documentos obrantes en autos, centrándose como es obvio, en los aspectos relativos a los requerimientos de SSª en la Sentencia, pero sin entrar a fondo en la cuestión litigiosa, como es práctica común el día de aceptación del cargo.

           1-2.- En los días inmediatamente posteriores, se les comunicó a las partes la aceptación del cargo de Perito, por Fax y C/C a cada parte para su conocimiento y efectos oportunos, con las incidencias que conoce la Sala y que retrasaron la visita y reconocimiento de la finca de Autos.

      1-3.- Los letrados de ambas partes, tal y como les había solicitado este Perito, aportaron toda la documentación que aquellos consideraron necesaria para la realización de la pericial solicitada por SSª. Una vez estudiada dicha documentación, el 21 de Febrero se citó a las partes, y se realizó una exhaustiva visita a la finca de autos, para su inspección y aclaración de dudas sobre la documentación aportada.

           1-4.- Con la totalidad del material aportado por las partes, en su mayoría tasaciones de oficinas técnicas, realizadas a efectos de hipoteca, así como la realizada por el Perito Judicial Dn. -------, se han podido apreciar diferencias técnicas importantes, en cada uno de los trabajos estudiados.

           1-5.- Por ello, este Perito entiende que se debe realizarse una tasación “.... ex novo...” concretando previamente, todo aquello que no queda claro en ninguna de las tasaciones aportadas por las partes, aclarando lo mas exactamente posible, las diferencias técnicas, caso de existir, (como mas adelante expondremos), así como unos valores de mercado referidos de FORMA EXPRESA a:

 i.-      La superficie y valor del suelo de la Finca.--------.

ii.-    La parte del edificio destinado a Restaurante / con su valor de mercado hoy.

ii.-     La parte del edificio destinado a Vivienda / con su valor de mercado hoy.

        2.- DESCRIPCION de la FINCA

      2-1.- La finca que debe ser valorada, está ubicada en el Término Municipal de ----------, dentro del PERI de la Urbanización -------, sita concretamente en el Pk.- ----- de la Carretera de ---------, Parcela 23a + 42a, resultado de la Agrupación Registral de fincas realizada en Abril de 1.987 y que consta en el Registro de la Propiedad de Granollers, inscrita en el Tomo ----, Libro ----, Finca ------

         2-2.- Las superficies que constan en la Escritura Pública son:

Superficie de Suelo.-1.758,5 m2 (mil setecientos cincuenta y ocho con cinco m2)

Superficie Edificio.-167,5 m2 x 2 = 335 m2 (trescientos cincuenta y cinco m2)

         2-3.- El conjunto total de la propiedad, según las escrituras que constan en Autos, estaba constituido por tres parcelas, dos de las cuales se unen en la Agrupación Registral mencionada y la otra, descrita en la Escritura de Compra / Venta de 1.967 realizada ante el Notario -----------------, permanece intacta y es colindante con la finca objeto de valoración por su parte Norte.

        2-4.- Dicha finca adicional que compone el conjunto original, según dicha Escritura, tiene unas dimensiones regulares de: “............ treinta metros por sus lados Este y Oeste y veinte metros por sus lados Norte y Sur................. con una superficie de 600 m2..........”

        3.- ANALISIS TECNICOS PREVIOS

        3-1.- Lo mas necesario para poder responder a lo solicitado, pero sobre todo para clarificar las dimensiones reales de suelo de la finca a valorar, tal y como solicita SSª, obligaba a la confección de un nuevo plano, en el cual quedara reflejada: tanto la geometría y superficie de la parcela a valorar, como la situación relativa de la edificación existente sobre la misma respecto a sus lindes y la carretera.

        3-2.- Por ello, la visita a la finca se realizó contando con un croquis realizado personalmente por este Perito, para poder tomar personalmente y delante de las partes, como así se hizo, aquellos datos técnicos que no encajaban con los planos existentes en las diferentes tasaciones.

        3-3.- A la vista de los letrados de ambas partes, y con la ayuda de ellos mismos, pudo comprobarse con cinta métrica de 30 metros, las dimensiones básicas, para poder delimitar el fondo de la construcción, su frente real construido, y sobre todo, su situación respecto a la carretera, dimensión que ubica a la construcción en el interior de la parcela.

        Dichas dimensiones como puede verse en el plano adjunto son:

     Frente Local Construido.- 14,40 m.
     Fondo Local Construido.-  23,75 m.
     Distancia a Carretera.-      12,50 m.

        3-4.- A partir de todo ello y con los planos correspondientes a la documentación aportada en su día por los propietarios al Ayuntamiento de --------------- para la obtención de la Licencia de Actividad, se pudo reconstruir el resto de la construcción, tal y como puede verse en el Plano adjunto a esta Tasación realizado por este Perito.

       4.- DELIMITACION DE SUPERFICIES

      4-1.- Una vez dibujado el nuevo plano, se pudo iniciar el trabajo de delimitación exacta de superficies, tal y como solicitaba SSª, así como el trabajo de tasación de los aspectos solicitados en Sentencia.

       4-2.- En el plano realizado, se observa que existen sensibles diferencias, entre las tasaciones aportadas por las partes, como en la Escritura de Agrupación, especialmente en lo que se refiere a la superficie de parcela y situación de la edificación en la misma, obrantes en las diferentes tasaciones aportadas a este Perito.

      4-3.- Para poder realizar la valoración solicitada era preciso y previo, por tanto, concretar las superficies de cada elemento, previamente al desarrollo de la tasación propiamente dicha. Así:

        4-3-1.- Superficie de Parcela.

    Esta superficie está claramente concretada en la escritura de agrupación. Pero, tal y como puede verse en varias tasaciones, (se aportan fotocopias de dos de ellas) existe un límite fijado a 32 metros de la carretera, desde el que varios de los tasadores consideran que acaba el linde Norte de la Finca -------, por lo que ante dicho supuesto, parte de la edificación quedaría fuera de la parcela objeto de tasación.

          Este Perito no ha sabido, ni las partes le han dado explicación para clarificar el porqué de dicho límite. Ateniéndonos al mismo, la superficie de la parcela sería además, muy inferior a la registralmente inscrita en su día.

Obsérvese que La Sociedad --------- (pag.-5) y el Arquitecto --------------- (pag 3) dan como superficies de suelo.- 1.155 m2 y el Perito Judicial ------------- (pag.-6) 617,50 m2.

      Para clarificar este desconcierto, sin tener que recurrir a un levantamiento topográfico, costoso en tiempo y dinero, este Perito ha optado por montar geométricamente el total de la propiedad en 1967, descontando de dicho total, la parcela comprada en 1.967 y no aportada a la agrupación de fincas, realizada en 1987.

      Obsérvese que si al conjunto de la propiedad de 1967, se le resta por su Norte la dimensión de 30 metros especificada anteriormente, se obtiene una parcela de 612m2, que encaja prácticamente con la superficie escriturada manteniendo la edificación dentro de la agrupación de fincas realizada en su día.

      A la vista de ello, este Perito, superficiando con el ordenador puede concretar que la superficie de suelo, tal y como puede verse en el plano adjunto es de: 

Superficie de Suelo de la Finca Registral nº- ------- = 1.389,40 m2

  *.- Entendemos que un levantamiento topográfico, (al margen de su costo), dado el tiempo pasado, desde la agrupación hasta hoy, aportará muy pocos datos concluyentes más, puesto que será muy difícil concretar las fitas de las parcelas originales, así como la posibilidad de que la carretera haya invadido la propiedad en todo su frente. Sin embargo, creemos que debe ser el criterio de SSª el que prevalezca al respecto.

        4-3-2.- Superficie de Local.

        Una vez ubicado correctamente el local en la parcela, en base a la distancia a la carretera tomada con cinta y de acuerdo con los planos utilizados para la Licencia de Actividad, se ha dibujado la construcción, con sus paredes de carga y machones interiores, pudiéndose fijar por superficiación con el ordenador que:

Superficie Construida en Local en 1.966     =       235,38 m2

Superficie Construida en Local en 1.987     =       171,01 m2

Total Superficie Construida Restaurante    =       406,39 m2

          *.- La primera superficie, corresponde al perímetro de las paredes de carga originales, que hoy son machones de obra interiores.

        *.- La segunda superficie, corresponde a la edificación perimetral realizada con una estructura ligera de chapa inclinada, perfectamente diferenciable, tanto desde el interior, como desde el exterior.

           4-3-3.- Superficie de Vivienda.

          Con el plano realizado, la superficie de la vivienda es muy clara de obtener, al ser la resultante de lo construido en 1.966, sin tener en cuenta la construcción perimetral.

Superficie Construida en Vivienda en 1.966= 235,38 m2

          5.- VALORES de TASACION

          5-1.- VALORACION del SUELO

          Para la valoración del suelo, se ha estudiado un muestreo de la zona que podemos resumir en:

A la vista de todo ello podemos concluir:

      a).- El valor del suelo asciende, a medida que es más pequeña, la parcela donde se sitúa la construcción.

       b).- El valor del suelo oscila, sobre una media de 17.200 pts/m2s

    c).- El valor del suelo hay que considerarlo urbanizado y con todos los servicios, aspecto del que carece la finca a valorar

Fijando una repercusión del costo de la urbanización sobre una parcela, entre 6.500 a 9.500 ptsm2, dependiendo fundamentalmente de la fachada a calle que tenga, el valor del suelo puede fijarse, como se hace en varias tasaciones, incluida la del Perito Judicial Dn. ------------------  en:

 Valor del Suelo Finca nº-3.909 sin Urbanizar = 10.200 pts/ m2

     5-2.- VALORACION de la EDIFICACION

    Antes de iniciar la valoración de la edificación, debemos clarificar que la situación de la construcción a tasar, no es comparable a ninguna de las muestras analizadas, ya que en su totalidad son viviendas unifamiliares aisladas.

Resulta por tanto, imposible recurrir al Método de Tasación de Mercado, puesto que resulta imposible realizar un muestreo del mercado, de construcciones con un uso como el que tiene la finca a valorar, puesto que:

       a).- No existen, en un entorno razonable, otras construcciones como la estudiada que sean: simultáneamente: una vivienda y un negocio, conjuntos e indivisibles para su continuidad y normal funcionamiento.

       b).- La parcela carece de servicios, por lo que ambos usos: el de vivienda y local de negocio, absoluta y radicalmente distintos, no pueden individualizarse, sin realizar unas obras de una envergadura absurda.

       c).- El concepto de vivienda unifamiliar, plantea siempre, como elemento prioritario, el uso y disfrute de una individualidad y una jardinerías propias y exclusivas de la vivienda, caso absolutamente opuesto al presente, en el que el espacio libre de jardín propio de la vivienda, es precisamente el espacio público de negocio del Restaurante.

       d).- La vivienda está situada en su totalidad en Planta Primera, por lo que el jardín es un disfrute secundario en si mismo.

       e).- El Restaurante, para su funcionamiento comercial, precisa de una importante zona de aparcamiento.

           Existen muchas otras razones, pero para no alargarnos, entendemos que todo lo expuesto nos lleva necesariamente a que para obtener el valor de la construcción existente, a recurrir al:

Método de Valoración por Reposición a Nuevo.

       5-3.- VALORACION de REPOSICION a NUEVO

       Este Método de Valoración consiste esencialmente, en obtener el valor que tendría la construcción en el mercado, si se realizara totalmente nueva hoy día, llegando a su valor real de venta actual, depreciando su valor de Nuevo, en función de dos conceptos básicos:

a).- Depreciación por Antigüedad de la Construcción hasta hoy.

b).- Depreciación, o Incremento, por las Obras de Mejora realizadas desde su construcción a día de hoy.

 Por .tanto, lo primero que debemos fijar es el valor de una construcción similar hoy,

  1).- Valor de la Construcción a Nuevo

Valor de la Construcción Final año 2.001.- 128.120 pts/m2 (BEC)[2]

Valor de la Construcción Final año 2.001.- 144.439 pts/m2 (EM2)[3]

Valor Medio a Nuevo de la Construcción  =  136.279 pts/ m2

    Se estima que el valor fijado es el de costo, por lo que en cualquier construcción actual habría que incrementar el mismo, considerando unos gastos de promoción, publicidad y promoción sobre el 20%. Por tanto el Valor de Mercado de la Construcción a Nuevo nos queda fijado en:

Valor a Nuevo de la Const. = 136.279 pts/ m2 x 1,2 = 163.534 pts/m2

 2).- Depreciación por Antigüedad de la Construcción

         En este método de tasación, se establece que:

         La Vida Media de la Vivienda es de                        100 años

         La Vida Media de un Local Comercial es de           50 años

         La Vida Media de una Nave Industrial es de           35 años

          Por tanto los coeficientes de depreciación por antigüedad son:

Depreciación Anual de la Construcción en Vivienda es de........  1%

Depreciación Anual de la Construcción en Local es de.........      2%

       En nuestro caso, hay partes de la construcción a valorar que datan de 1.967 y otras de 1.987, precisamente cuando el Restaurante se amplia en su perímetro, con una cubierta inclinada de material ligero. Sobre la base de todo ello, obtenemos unos valores de construcción corregidos del valor a Nuevo de: 

        3).- Depreciación por Calidad y Mejoras

      El último factor que influye en la tasación por el método aplicado el que permite aplicar un coeficiente de sobre-valoración, o infra-valoración, en función del estado de conservación y de la calidad de los materiales empleados en la construcción. Este Perito, una vez visitada la vivienda y el local, estima que son de aplicación unos coeficientes de:

Vivienda   0,95 – Puesto que solo hay mejoras de conservación

Local Comercial   1,20 – Puesto que en 1.987 se supone que se redecoró

    6.- VALORACION de la FINCA

   6-1.- VALORACION del SUELO

     Dado que hemos concretado que la superficie de suelo es de:

Sup de Suelo de la Finca - --- = 1.389,40 m2

  y que el valor del suelo es de: 

Valor del Suelo Finca--------- sin Urbanizar =

 10.200 pts/ m2

 Podemos concluir que el valor de suelo es de: 

Valor del Suelo = 1.389,4 x 10.200 pts/ m2 =

 14.171.880 pts

     6-2.- VALORACION de la CONSTRUCCION

     Dado que hemos concretado que el valor de la construcción a nuevo es de: 

Valor Medio a Nuevo de la Construcción =

 163.534  pts/ m2

 Por aplicación de los coeficientes correctores por antigüedad podemos concretar que:

 Vivienda –  1.966 - 163.534 x 0,65 =       106.297 x 235,38 m2        =    25.020.211 pts

Local –       1.966 - 163.534 x 0,30 =         49.060 x 235,38 m2        =      11.547.790 pts

Local –       1.987 - 163.534 x 0,72 =       117.745 x 171,01 m2        =    20.135.484 pts

      7.- RESUMEN de TASACIONES según SENTENCIA

     En atención a lo prescrito por SSª en la Sentencia, podemos concretar que:

      7-1.- TASACION DEL SUELO 

Tasación Suelo  =   1.389,4 x 10.200 pts/ m2 = 14.171.880 pts

      7-2.- TASACION DE LA VIVIENDA 

Tasación Vivienda =  25.020.211 pts x 0,95  = 23.769.201 pts

 *.- Valor de construcción final obtenido = 100.982 pts/m2 Vivienda

      7-3.- TASACION DEL LOCAL

Valor de Tasación Local  49.060 x 235,38  =    11.547.743 pts

Valor de Tasación Local 117.745 x 171,01 =    20.135.572 pts

Total Valor de Tasación Local     406,39  =    31.683.315 pts

     Aplicando el coeficiente de mejora por conservación estimado en 1,10, obtenemos un valor final del local de: 

Tasación Local     =   31.683.315 pts x 1,20  = 38.019.978  pts

 *.- Valor de construcción final obtenido = 93.555  pts/m2 Local        

Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender de este Perito que somete el presente Dictamen y Tasación a otro mejor fundado.


 Barcelona 27 de Febrero de 2.002

 El Arquitecto – PEPE AG




[1] En adelante COAC

[2]  Boletín Económico de la Construcción del 4T del 2002

[3] Boletín Económico de la Construcción de nombre EMEDOS

Y-94-PATOLOGIAS en VIVIENDA - BARCELONA

 

DICTAMEN DESPERFECTOS en

SOTANO de EDIFICIO SITO en C/ -----------

BARCELONA

    Dn. José Alberto AG, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de Cataluña*1), miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de dicho Colegio, con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ -------- Barcelona- 08028 - Fax – -------, actuando como Perito designado por TURNO DE OFICIO de la Lista de Peritos Forenses existente en el COAC, para que se estudien las patologías existentes en la vivienda del sótano del edificio sito en la C/ -------------, personado en dicha finca el día 20 de Marzo de 2002, para realizar una inspección ocular, así como para que le suministraran cuanta documentación estimaran oportuna y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

 

D I C T A M E N


          1.- INTRODUCCION

        1-1.- En la visita realizada a la finca, junto con la Presidenta de la Comunidad de Propietarios Sra. ----------- y la tesorera Sra. ---------------, se concentró el interés de la visita, en aquél aspecto para el que se solicitó nuestro análisis y estudio, o sea en el Sótano del edificio.
    El edificio está entre medianeras, con frente a la calle de La Mina, con el nº.- 15 y tiene el acceso a las viviendas por la puerta lateral que puede observarse en la foto adjunta, correspondiente al frontal de la fachada del mismo.
    No tiene locales comerciales en Planta Baja, lo que garantiza que no han existido sobrecargas importantes, en el forjado sobre la vivienda de Planta Sótano, salvo las normales de uso de la vivienda superior, correspondiente a los Bajos-2ª.
    1-2.- La vivienda ha venido siendo utilizada hasta la fecha actual, en la que los vecinos observaron los desperfectos, sin que se conociera por parte de los mismos, anomalías que hubieran hecho prever una problemática, como la que puede verse en las fotos adjuntas y que mas adelante estudiaremos con detalle.
    1-3.- El salón y el dormitorio anexo visitados, tenían un falso techo de lamas de plástico que ocultaba el forjado de viguetas de madera con el que se construyó la vivienda.
Asimismo, existían unos muebles adosados a las paredes del fondo, tanto en el salón, como en el dormitorio que ocultaban los muros que actualmente presentan humedades y que pueden ser observados con todo detalle en las fotos de la página siguiente.

*1) En adelante COAC

        1-4.- Detalle del muro de fondo del salón de la vivienda, una vez que ha sido eliminado el mueble que lo cubría.

     1-5.- Detalle del muro de fondo del Dormitorio de la vivienda, una vez que ha sido eliminado el mueble que lo cubría.

        2.- ANALISIS de la PATOLOGIA

    2-1.- En la visita realizada, se pudo observar que existían humedades en los muros fotografiados, así como que, ambas estancias, tenían una ventilación frontal que no facilitaba una buena circulación de aire en el interior de las estancias.

       2-2.- Ello podría llevar a pensar que las humedades observadas, y los desperfectos de la viga del forjado de techo, lo son por humedades de condensación, si bien, en dicho supuesto, hubieran tenido que afectar a todas las vigas del forjado de techo y no simplemente a una de las cabezas, tal y como puede verse en la foto adjunta.

2-3.- El resto de las cabezas de vigas, mas lejanas del muro del fondo del salón y del dormitorio presentaban, a simple vista, un estado normal de mantenimiento, sin podredumbres, o cambios de color importantes, que denotan un empapamiento de agua de la madera que ha afectado a la misma, hasta iniciar el proceso de podredumbre, e incluso hacerla ceder, frente a las cargas a las que se ve solicitada.

 2-4.- Por ello este Perito, entiende que la causa de las humedades, al margen de que pueda haber estado potenciada por una deficiente ventilación, puede muy bien proceder de filtraciones de las instalaciones de desagües, o acometidas de agua del edificio.

2-5.- Para ello, antes de realizar las obras de consolidación, o substitución de la vigueta afectada, deberían realizarse catas por la parte superior del forjado, -(suelo de la vivienda Bajos-2ª)-, puesto que cabe la posibilidad de que las humedades fueran de filtración. Este aspecto es muy importante, antes de iniciar cualquier trabajo de reparación, puesto que, caso de no tener la absoluta certeza de que no hay filtraciones, una vez reparada la viga y pintados los muros afectados, volverían a aparecer las humedades.

 2-6.- Si las humedades fueran de filtración, se deberían detectar: desagües, generales, de terrazas, lavaderos, o acometidas de agua, etc, en la vivienda superior que por antigüedad y vejez, hayan permitido la fuga de agua, lo que justificaría, el porqué las patologías aparecen hoy y en un solo punto, cuando el edificio tiene una antigüedad superior, según manifiestan los vecinos, a los cincuenta años. Además de todo ello, aunque las esquinas superiores de techos, son los puntos de mayor concentración de humedades de condensación, obsérvese que sólo ha sido afectada la viga en su lado derecho y no en el izquierdo. Asimismo, no aparecen ataques a la madera en la viguería del dormitorio, cuando dichas estancias, son unas de las mas afectadas por causa de las humedades de condensación. Todo ello lleva a pensar que no es un simple problema de condensación, sino que la degradación, se puede haber producido por una agresión externa concreta, con acumulación de agua en ese punto del techo.

 2-7.- Como conclusión a todos los razonamientos expuestos, cabe la posibilidad de que haya filtraciones de agua, posibilidad que no debe ser descartada sin un análisis mas profundo mediante las catas que se estimen necesarias, para poder realizar un trabajo de reparación correcto. Si así fuera, entendemos que el problema es un accidente muy normal que debe quedar cubierto por las garantías de la Compañía de Seguros de la Comunidad, tal y como expusimos verbalmente en su día.

3.- ESTUDIOS PREVIOS a la REPARACION

       Este Perito fue requerido para estudiar el problema que hemos detallado y no se ha planteado el problema desde la perspectiva de su reparación, al no ser un experto en estructuras, y menos de madera.

          Se solicitaron planos de la finca, para poder superponer la distribución de la vivienda correspondiente a los Bajos y la del Sótano, para así comprobar, si existen puntos de humedad cercanos al problema detectado. La Comunidad carece de planos, por lo que como primer paso, si no se quieren hacer obras antes de tener la absoluta certeza del problema, sería aconsejable comprobar con planos aproximados, la posibilidad de que existan puntos cercanos de posible humedad de filtración.

          Cualquier contratista de la zona, con conocimientos básicos, a la vista de lo expuesto en este Dictamen deducirá, con los planos y con las catas que estime necesarias, cuál de las dos posibilidades es la que debe tenerse en cuenta a la hora de realizar la reparación.

 3-1.- Caso de Humedad de Filtración

          a).- Para poder asegurar que la patología obedece a una humedad de filtración; desde la parte superior del forjado de la vivienda del sótano, deberán encontrarse: desagües, codos, o tuberías de agua que penetren hacia aquél, a una distancia relativamente cercana a los muros fotografiados.

           b).- Cabe también la posibilidad de que los mimbeles de alguna terraza superior, permitan la filtración del agua, desde la posible terraza que tenga filtraciones, hasta el muro del sótano.

           c).- Como la vivienda del sótano, en este momento está muy afectada, si se descubren tubos que permitan pensar que pierden agua, se recomienda probar con una manguera, para poder observar si el agua penetra en la vivienda del sótano, lo que despejaría cualquier duda al respecto.

      d).- Caso de no poderse llegar a una conclusión definitiva, respecto a la procedencia de la humedad que ha provocado la podredumbre de la viga, y solo en ese caso, deberá admitirse que su podredumbre lo ha sido por antigüedad y vejez del rollizo de madera

 3-2.- Sistemática de la Reparación

           En el piso superior, tal y como puede verse en la fotografía adjunta, sólo se ha podido detectar un pequeño hundimiento a nivel del zócalo, con una grieta horizontal que marca de forma muy concreta el punto en el que ha habido movimiento de la estructura.

        Como puede verse, la grieta no se prolonga longitudinalmente por todo el zócalo, sino que se concentra, únicamente en el punto que suponemos que coincide con el punto inferior del forjado en el que la viga ha cedido, por ello se recomendó en la misma visita realizada que se apuntalara, como mínimo ese punto concreto para evitar mayores desperfectos

            Por ello entendemos que en el caso de que todo el forjado de madera, fuera el que hubiese cedido, las grietas horizontales, deberían ser mucho mas acusadas y de mayor longitud, así como aparecer en mas puntos y, no sólo, en donde la viga ha fallado.

        4.- REFUERZO ESTRUCTURAL

       El problema estudiado, obliga sin ninguna duda, a realizar una intervención que consolide la estructura de ese forjado del edificio. Al ser la estructura, de cualquier edificio, según la Ley de Propiedad Horizontal, un elemento común de toda la comunidad, la reparación debe abordarse solidariamente, si bien, caben dos soluciones para un problema de este tipo:

        4-1.- Reparación de la Estructura por la Parte Superior

       Si el técnico al que se le encarga el Proyecto de Rehabilitación, a la vista del estado de conservación de las viguetas, del estado de cargas, de las luces, etc., considera que es preciso reforzar la totalidad del forjado por la parte superior, hay que plantearse antes muy seriamente, que ello obligará al desmantelamiento casi total de la parte de la vivienda superior que descanse sobre el forjado del salón y del dormitorio.

Este procedimiento, supondrá un costo y unas molestias de tal importancia para los vecinos que este técnico recomiendo buscar, cualquier posibilidad para realizar el refuerzo por la parte inferior.

         4-2.- Reparación de la Estructura por la Parte Inferior

          Dado que aparentemente, solo se han detectado desperfectos en una viga, lo mas lógico es abordar la reparación por la parte inferior, dado además que el forjado y los rollizos de madera, están totalmente a la vista.

    La substitución de una, o incluso varias vigas, con apuntalamiento previo de todo el forjado, para repartir las cargas al máximo, es un proceso de una relativa sencillez, si se realiza con vigas de hierro ignifugadas y cortadas a la dimensión exacta en la que deben colocarse y pueden, según el experto que realice el proyecto de refuerzo, permitir que la viga de madera deteriorada permanezca y se deje su lugar, puesto que todas las cargas las soportarán, a partir de la reparación, la viga, o vigas, que se hayan calculado y diseñado para absorber las cargas.

          En cualquier caso, dada la sencillez del proceso, tanto en precio como en tiempo, se recomienda además que se refuerce aquel rollizo que pueda ofrecer dudas, -(si es que hay mas)-, pero que además se disponga una viga de sección suficiente según cálculo, dispuesta perpendicular a los rollizos de madera y fijada a elementos de carga, de forma que recoja y en ella se apoyen, a partir de ese momento, todas las cabezas de los rollizos de madera actuales. Una vez vuelto a colocar el cielo raso de lamas que existía, los signos de la reparación realizada serán muy escasos.

           4-3.- Humedades de Condensación

         Como elemento de acabado importante, se recomienda realizar una cámara de aire en el fondo del salón y del dormitorio, que a pesar de que quitará algo de superficie a las estancias, evitará que las posibles filtraciones a través del muro afecten a los muebles.

      Asimismo, es muy importante, no atracar los muebles totalmente contra el fondo de la estancia, sino dejar un pequeño espacio para que el aire pase tras ellos y permita que ventile la parte trasera de los mismos y evite una posible pudrición.


           Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender de este Perito que somete el presente Dictamen a otro mejor fundado,


 Barcelona 15 de Abril de 2.002

 El Arquitecto – PEPE AG