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lunes, 24 de mayo de 2021

V-22-TASACIÓN DEFECTOS CONSTRUCTIVOS en BLOQUES de VIVIENDAS

Barcelona 2000
    
    Don. José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses del Colegio de Arquitectos de Cataluña,*1) con domicilio a efectos de comunicaciones en la ----------------- Barcelona Teléfono 629 562 700 actuando como Perito designado por insaculación entre la Lista de Peritos Forenses del COAC, según encargo del COAC, de fecha 28 de Abril de 1.999, (Registro de Salida nº.- 5120) y fax aceptando el cargo, remitido al COAC de fecha 5 de Mayo de 1.999, para que se emita Dictamen y Valoración Estimativa de los Desperfectos Constructivos en los elementos comunes y en las viviendas, pertenecientes al Grupo ---------- incluido entre las calles ---------------------, del Polígono ----------- construido por el -------------, en San Boi de Llobregat, realizadas visitas al polígono los días:

9 de Junio de 1.999
2 / 9/ 16 y 23 de Octubre de 1.999
6 / 13/ 20 y 27 de Noviembre de 1.999
11 y 18 de Diciembre de 1.999

Visitados los espacios comunes de las Comunidades de Propietarios, así como todas las viviendas a las que se ha podido tener acceso, pasa a emitir el siguiente:

D I C T A M E N

1.- CONCEPTOS PREVIOS .:.
1-1.- En el primer desplazamiento realizado, convocando a las partes para conocer la problemática concreta objeto de la pericia, realizada el día 9 de Junio de 1.999, se concentró especialmente en una revisión general del conjunto del bloque de escaleras y sus espacios exteriores, tanto, privados, como públicos, pudiéndose apreciar defectos de obra y problemas constructivos que se relacionarán con todo detalle, en los apartados correspondientes de este trabajo. Por ello se solicitó se remitieran copias o archivos electrónicos del proyecto, cosa que hasta la fecha de la firma de este Dictamen no se ha cumplido a pesar de reclamarlos telefónicamente y por fax.
1-2.- Que tras conocer las manifestaciones de los presidentes de las distintas Comunidades de Propietarios, dado que el conjunto que debía estudiarse, es una manzana entera con 86 viviendas y 10 locales comerciales, se hizo patente la necesidad de realizar un profundo estudio de campo, mediante la visita de todas las viviendas, para poder detectar, cuáles de los defectos podían ser considerados como defectos de construcción y cuales no.
1-3.- Por ello, tras una encuesta previa, se procedió a establecer un programa de visitas que se ha realizado por viviendas, según el siguiente esquema:
2/10/99 A.- -------------
9/10/99 B.- -------------
16/10/99 C.- -------------
23/10/99 D.- -------------
6/11/99 E.- -------------
13/11/99 F.- -------------
20/11/99 G.- -------------
27/11/99 H.- -------------
11/12/99 I.- -------------
18/12/99 J.- ------------
1-4.- Del total de las 86 viviendas, las únicas que no han podido ser visitadas han sido 11 de ellas, según la siguiente relación:
A.- ------------------- 1º-1ª
B.- -------------------  3º-1ª
C.- -------------------  3º-1ª
D.- -------------------  1º-2ª, 2º-2ª, 3º-1ª, 4º-1ª
E.- -------------------  3º-1ª, 4º-1ª
F.- -------------------
G.- ------------------
H.- ------------------ 2º-1ª
J.- --------------------

Lo que supone un 87,2% de viviendas visitadas, sobre el total de las existentes. Por tanto, creemos que actualmente, ya se tienen los suficientes datos, como para poder emitir un Dictamen y poderlo valorar estimativamente, para que en un futuro, cualquier Arquitecto, pueda redactar un proyecto para la realización de una campaña de reparación definitiva de los defectos detectados.

1-5.- Para la realización del presente trabajo, se ha contado con el Informe realizado por el Departament de Politica Territorial i Obres Públiques de la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya de fecha 23 de Junio de 1.997, así como su anexo de fecha 3 de Marzo de 1.998 (Expte.-----------)*1), en los que ya se reflejaban los defectos detalladamente vivienda por vivienda.

2.- PROBLEMAS GENERALES de los BLOQUES .:.
Dada la extensión del trabajo realizado, dada la importante cantidad de viviendas afectadas, dada la cantidad de puntos en los que este perito ha podido detectar aspectos que precisan reparación, y dada la cantidad de unidades, o metros cuadrados, sobre los que se precisa intervenir, creemos necesario estructurar nuestra exposición, de forma lo mas desglosada posible, para una clara justificación, así como su posterior valoración en los siguientes capítulos:

2-1.- Problemas Generales del Polígono.:.
Iniciamos nuestra exposición, de abajo arriba, o sea, de las Plantas Parking hacia la cubierta, para evitar en lo posible, mezclar, o repetir conceptos. Así:
2-1-1.- Problemas Espacios Comunes.:.
a.- Albañales del Polígono
Durante la visita realizada a la Escalera correspondiente a la c/ ------------, se procedió a destapar las arquetas de los albañales, pudiéndose comprobar que carecen de arqueta sifónica.
La arqueta principal que recibe la totalidad de los colectores del grupo, era inicialmente sifónica, según manifiestan los vecinos. El tubo de salida para la conexión al albañal general en el centro de la calle era de 20 cm. de diámetro, -(se ha comprobado, como demuestran las fotografías y la realidad)-, lo que es totalmente insuficiente para el caudal que debe recoger de los sanitarios, cubiertas y jardín interior.
Los problemas de embozo provocaron una reparación anterior, -(perfectamente visible en el asfalto de la calle)-, en la que se debió eliminarse el tabique que creaba el sifón y se realizó una conexión adicional con otro tubo de 20 cm. hasta el centro de la calle. (Ver Fotos nº.- 1 y 2 )-*2)

Y-79-PATOLOGÍAS en CHALET con CUBIERTAS PLANAS

PATOLOGÍAS en CHALET con CUBIERTAS PLANAS - ALELLA

 Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado nº.- ------, con domicilio a efectos de comunicaciones en ----------------- Barcelona, Teléfono 629.562 700; actuando a requerimiento de Dn. ---------------------, según Hoja de Encargo del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, firmada en fecha 26 de Febrero del 2007, como propietario de la Vivienda Unifamiliar Aislada sita en la --------------------- de la Urbanización --------------- del Municipio de -------------, después de realizar una visita ocular a la finca, en presencia de su actual inquilina, para poder ver y analizar “in situ” los defectos alegados por su propietario, realizado el reportaje fotográfico adjunto y tomados cuantos datos fueron considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

D I C T A M E N

1.- INTRODUCCION:
.- Que la vivienda objeto de Dictamen, se corresponde con la vivienda situada en la -------------------- de la Urbanización ------------ del Municipio de -----------.
 .- Que dicho edificio, tal y como puede verse, es de la tipología de una vivienda Unifamiliar Aislada, con pequeño jardín a todo su alrededor.
 .- Que la composición de las fachadas es revocada y pintada y las cubiertas de todas las plantas son planas, acabadas con rasilla, con pendientes a desagües vistos por fachada.

2.- ANTECEDENTES
Que según le expone a este Perito el propietario de la vivienda, la actual inquilina a que se la tiene arrendada, le ha requerido formalmente para que repare las humedades y posibles defectos constructivos que existen en dicha vivienda.
    Que en la visita realizada, se pudo comprobar que dichos defectos existen realmente y que, sin lugar a dudas, algunos de ellos, obedecen a defectos constructivos de la vivienda. Debemos diferenciar entre los de concepto del Proyecto y los que deben ser achacados a la ejecución de las obras.
    Que el Propietario que encarga este Dictamen, ha facilitado a este Perito la totalidad de la documentación correspondiente al proyecto que en su día se realizó, VISADO - Nº.- --------- en Fecha 9 de Diciembre de 1999, con Proyecto de Ejecución VISADO Nº.- ------------- para la ampliación de la vivienda que existía en dicha parcela que era de una sola planta, realizando la adición de otra planta sobre la misma.

3.- OBJETO DEL DICTAMEN
Que el presente Dictamen, pretende establecer las causas y motivos de los desperfectos observados en la vivienda, tratando, tanto de obtener estos objetivos, como dar soluciones, desde las limitaciones propias de un Dictamen que, en ningún caso puede y/o debe considerarse como la solución a los problemas que, siempre deberán ser objeto de un Anteproyecto o Proyecto Ejecutivo, desde el que, sin lugar a dudas, se expondrían y plasmarían gráficamente, las soluciones más económicas, con su valoración definitiva y exacta de mercado, previos los análisis y catas a que hubiera lugar.
    Desde este Dictamen y, como objetivo fundamental y básico del mismo, tenemos que resumir que los principales defectos observados y que merecen la atención técnica, para su pronta y definitiva solución, se resumen en:

3-1.- Grieta Estructural en el encuentro del Forjado de Cubierta con la pared de carga de cerramiento de la vivienda.
3-2.- Humedades de Condensación en los Dormitorios de la Planta Piso.
3-3.- Filtraciones y Olores provenientes de la Fosa Séptica
3-4.- Pequeñas Micro Fisuraciones de los revocos de fachada, micro fisuras en los encuentros de los revocos antiguos y los nuevos, micro fisuraciones en la yesería de los paramentos internos, sin más problema, a criterio de este técnico, que el estrictamente estético.
A la vista de todo lo expuesto, pasaremos a describir una por una, las causas y motivos técnicos de los defectos observados, para a la vista de la descripción de los mismos, poder realizar una propuesta de reparación
   Esta descripción de posibles soluciones , se realiza, única y exclusivamente, para que el presente Dictamen, no se limite a una exposición de hechos, sino para que, tal y como nos ha solicitado nuestro cliente, le pueda servir para intentar llegar a un acuerdo de reparación, con todos los agentes que intervinieron en la obra en su día.
  Según se nos ha expuesto verbalmente, los defectos, no aparecieron al final de la obra, sino que se han ido manifestando y agravando con el paso del tiempo. Ello es muy lógico, como justificaremos en el análisis de todos y cada uno de los defectos expuestos, puesto que algunos de ellos están interrelacionados y la agravación de uno, provoca y/o agrava la aparición de otro. No son, en muchos casos, un problema concreto, sino que están íntimamente relacionados, si bien la causa fundamental, tal y como expondremos, obedece a un defecto de diseño y ejecución que hubiera permitido, desde el inicio, plantear que dichos defectos, no sólo no serían estables, a partir de un momento dado, sino que irían en aumento, desde la misma aparición de los primeros síntomas de agrietamiento.

4.- DESCRIPCION de PROBLEMAS FUNDAMENTALES
4-1.- GRIETA ESTRUCTURAL PLANTA PISO
    Esta grieta, totalmente aparente, se manifiesta precisamente en la entrega del forjado de la Planta Piso con su encuentro con la Pared de Carga de cerramiento de la vivienda.
    El motivo es totalmente justificable técnicamente si observamos los planos de Proyecto, tanto en sus versiones gráfica (Plano nº.- 13/R1 – Secciones) como en los Planos de Estructura (Plano 16/A y 16/B).
    Obsérvese que la entrega de la chapa de rasilla de cubierta, se realiza contra un pequeño enano de obra de fábrica, no ligado al forjado de estructura de forma alguna. En todo tipo de encuentro, como el que se describe, o bien se dejan esperas metálicas que traben la obra de fábrica al forjado (solución no siempre correcta y que puede dar problemas como el que vemos aunque de menor importancia) o dichos enanos, deben ser realizados de hormigón, total y realmente vinculado a la estructura del forjado, para con ello, crear una caja estructural, lo suficientemente resistente por cálculo, a los esfuerzos a que se verán sometidos dichos paramentos, por las dilataciones y contracciones del forjado y sobre todo de la chapa de rasillas de acabado de la cubierta.
        Hay que tener en cuenta, que las variaciones de temperatura a que se ve sometida una cubierta plana, son tan importantes (pueden variar de -4º C a más de 100º C) que sus dilataciones y contracciones, pueden ser de centímetros. Con ello, los paramentos externos, pueden verse sometidos a presiones (o sea efectos de tracción) de muchos Kg/cm2, lo que le resulta imposible absorber a un simple paramento de obra.
        En el detalle de forjado, es evidente que se pensó únicamente en el forjado, sin prever una junta de dilatación en todo su perímetro (lo que desde un punto de vista estético, nunca se hace) ni hubo previsión de refuerzo de los enanos superiores
    En el detalle realizado por este Perito, con dimensiones reales tomadas en la vivienda, (aunque por motivos gráficos, no esté a escala), se puede aprecia que el enano de obra tiene una dimensión variable por la pendiente de la cubierta plana hacia el desagüe y conexión con el bajante de 21 cm a 25 cm. Resulta de todo punto imposible, técnicamente hablando que quede ligado al forjado, de forma totalmente sólida.
    Podemos preguntarnos: ¿por qué rompe en este punto y no en el resto del perímetro de dicho forjado, en toda la planta piso de la vivienda y con igual gravedad?
La respuesta es simplemente: porque es la Fachada SUR, sometida por tanto, a un soleamiento mucho mas intenso que las demás y donde los cambios de dimensión y tensiones internas de obra, se acumulan con mayor importancia. Como el enano de obra no tiene capacidad resistente alguna, la expansión de la chapa de rasillas de acabado, rompe (agrieta) el paramento y el proceso continuado durante años provoca el desprendimiento del revoco y el agrandamiento de la grieta. Las dilataciones del propio forjado apoyado sobre las paredes de carga, contribuye a dicho efecto de agrietamiento.
    La posible acumulación de agua de lluvia y/o roció de la noche y su posible transformación en hielo, ante una brusca bajada de temperaturas, agravaría (o ha agravado) mucho más el problema.

4-2.- HUMEDADES DE CONDENSACION
En la visita efectuada a la vivienda, se pudieron apreciar importantes humedades de condensación en el forjado de cubierta de los dormitorios, tanto en el de matrimonio, como en el de los niños, contiguo al mismo.
   De hecho, entre otros muchos puntos, en los que dichas humedades se manifiestan de forma evidente por acumulación de hongos, (tal y como puede verse en las fotografías adjuntas), a simple vista se pudo apreciar que sobre la cama de matrimonio, se marcaban perfectamente las vigas del forjado, manchadas de una ligera capa de hongos que se reproducen sobre los enyesados sometidos permanentemente a humedad, a pesar de que es muy difícil obtener fotografías evidentes, del hecho que describimos. Los motivos de dicho problema son varios, pero muy claros y concretos. El problema fundamental radica en la falta de aislamiento térmico de la cubierta plana.
    Si observamos el detalle realizado a partir de las dimensiones reales obtenidas en la vivienda por este Perito, se deduce claramente que el grueso sobre el forjado que incluye: Aislamiento, Capa de Mortero de agarre y Rasilla de acabado (se desconoce si son dos capas dobladas, o simplemente una capa de acabado) el total, tiene en el punto máximo, un grueso de: 16 cm. y en la esquina sobre el bajante, o sea, exactamente sobre la cama del niño, donde se manifiestan evidentes condensaciones, tiene un grueso máximo de 9 cm.
    Si deducimos el grueso de una capa de rasillas y el mortero (que no son elementos aislantes) obtenemos una capa de aislamiento (se desconoce el material empleado) de un grueso entre 12 cm. y 5 cm., totalmente insuficiente para cumplir con la Normativa de obligado cumplimiento NRE-AT-87.
    Si supiéramos los gruesos exactos y los materiales empleados, podríamos calcular la KG., del conjunto para saber con exactitud, el grado de incumplimiento de la norma citada. Con la falta de aislamiento, se provoca que la transmisión del frío exterior, en los elementos sólidos, como las viguetas, se manifieste en el interior, con lo que el vapor de agua, condensa en los mismos en toda su longitud, permitiendo la aparición de hongos que marcan el envigado en el enyesado del techo.
    El hecho de existir una importante grieta que permite la filtración de agua en ese punto, favorece el mantenimiento de un alto grado de humedad en dicho encuentro de forjado y pared. El agrietamiento de baldosas de la cubierta plana, (defecto constructivo), falta de rejuntado de las mismas, (problema de mantenimiento), rincones con falta de una eficiente recirculación del aire viciado, (problema mixto de diseño y uso) que manifiestan las fotografías adjuntas, completan un cuadro previo que da una explicación técnica perfectamente clara, del porqué de las humedades de condensación, sobre una zona en la que duermen dos adultos y dos niños, con gran desprendimiento de vapor de agua durante su descanso nocturno. Es por tanto, un problema mixto que nos se resolverá, sin resolver ambos problemas a la vez.
4-3.- FILTRACIONES en PLANTA BAJA y OLORES
Desde un punto de vista técnico, entendemos que éste, es un problema menor, si bien no deja de tener una incidencia evidente en el buen uso y disfrute de la vivienda.
    a).- Existe una fosa séptica, construida a muy poca distancia de la vivienda que carece de ventilación. Normalmente dichos sistemas de evacuación de aguas negras (muy empleados en el Maresme), o bien se alejan mucho de la vivienda (en este caso hay poco jardín), o en algunos casos de gravedad, se ventilan mediante un tubo, colocado a dicho efecto que conduce los gases hasta un punto que no sean molestos para los vecinos, (este Perito no pudo, o no supo encontrarlo). Además, siempre se realiza un sifón en la conexión, entre dicha fosa y los albañales y/o bajantes generales de la vivienda.
    Si bien, en planos está grafiada la construcción de dicho sifón, o bien no existe, o el bajante de Ǿ 100, contiguo a dicho sifón, no fue conectado previamente al mismo, puesto que ciertamente desprende un olor importante, solo oliendo sobre el mismo en el desague de la terraza superior.
Las humedades de condensación (que alega la inquilina) en los armarios que estaban colocados en esta esquina de la Planta Baja de la vivienda, no pudieron ser comprobados por este Perito, pero pudieran obedecer, o bien a un alto grado de humedad de los cimientos, provocado por las filtraciones propias de toda fosa séptica, como dijimos, o bien a,
    b).- La falta de mimbel en todo el perímetro de la vivienda en Planta Baja. Para clarificación de los profanos, adjuntamos una foto de lo que es un mimbel. Su objetivo, es doble. Uno, impedir que el agua que resbala por las paredes, se filtre por la junta de estas, con el pavimento y Dos, proteger la parte de tela asfáltica que debe subir unos 20 cm. por el paramento vertical, para impedir asimismo, la entrada de agua por la junta.
    En la Planta Baja de la vivienda y, en todo su perímetro, tal y como puede verse, no existe dicho mimbel y la junta entre pavimento y pared vertical, manifiesta una grieta evidente. Este es un punto de filtraciones que favorece la posible aparición de humedades en los paramentos y, sin duda, permite que el grado de humedad del pavimento interior, sea lo suficientemente alto, como para que las humedades de condensación, alegadas por la inquilina a pesar de no haber sido comprobadas fehacientemente por este Perito, sean realmente ciertas y/o se puedan aparecer.
4-4.- PEQUEÑAS MICRO FISURACIONES
Este Perito ha podido observar pequeñas micro fisuras, tanto en los revocos exteriores de fachada, como en los paramentos enyesados interiores. Resulta imposible sacar fotografías en las que se distinga con corrección dichas fisuras, pero existen.
Desde un punto de vista técnico carecen de peligrosidad alguna y pueden obedecer a multitud de causas como son: cambios en encuentros entre diferentes revocos, diferencias de temperaturas por calefacción de interiores, dilataciones de los paramentos, etc. Su incidencia es simplemente estética y debemos destacar que en prácticamente todas las obras, aparecen dicho tipo de micro fisuras.    Solo un estudio detallado, desde un proyecto, estudiando una por una, podría dar alguna conclusión sobre efectos que tuvieran que tenerse en cuenta, a la hora de proceder a la reparación de los defectos principales descritos.

5.- PROPUESTA DE SOLUCIONES 
5-1.- GRIETA EN PARAMENTO Y HUMEDADES
Tal y como dijimos, tanto la grieta como las humedades de condensación, están en cierto modo relacionadas, al permitir dicha grieta el agravamiento de un problema de humedad de los paramentos. La solución técnica, es imposible que sea dada desde un simple Dictamen, puesto que para poder diseñar y evaluar la mejor solución, se precisa de un análisis y estudio previo del sistema y los materiales constructivos empleados.
    Muy probablemente al Arquitecto Director de la obra, cuente con más datos que este Perito, para poder pronunciarse de una forma definitiva. Sin embargo, este Perito, considera que su función es la de simple análisis de las causas y posibles soluciones.
    Resulta obvio que si se realiza una roza en toda la longitud de la grieta y se repara con algún tipo de mortero, la garantía de solución definitiva, no existe. Las tensiones y dilataciones, seguirán existiendo y el desprendimiento potencial de revocos, será una potencial patología de futuro, quizás algo disminuida, al actuar sobre una zona concreta.
    Falta por analizar, si el resto de micro fisuras que existen en la parte alta de los revocos, obedecen, o no, a dilataciones, así como si ése estudio, da como conclusión que el mismo problema que ha aparecido en la Fachada Sur, se pueda manifestar en un futuro, en algún otro punto de la pared de cerramiento.
    Además el problema de aislamiento térmico, obliga sin lugar a dudas a suplementar el grueso actualmente existente en la cubierta plana, o bien a actuar desde el interior de la vivienda, lo que supondría una perdida de la altura libre de la misma, reduciendo el volumen de aire de los dormitorios, por lo que, desconocemos si dicha actuación, finalmente sería efectiva. Todos esos trabajos, serán sin duda costosos.
    Sólo hay una solución totalmente definitiva del problema, que consistiría en construir una cubierta inclinada con acabado de teja y aislamiento interior. Dicha construcción de forma abuhardillada, debe ser planteada ante el Ayuntamiento, a la vista de los problemas enunciados en este Dictamen, para obtener la aprobación previa de acuerdo con la Normativa Urbanística vigente. No es objeto de este Dictamen, como dijimos, entrar en los conceptos del Proyecto de Reparación que debería redactarse, sino simplemente en sugerir soluciones que resuelvan de forma definitiva los problemas expuestos.
    Con una cubierta inclinada, se resuelven simultáneamente los problemas de aislamiento y de humedades de condensación, (y posibles filtraciones, pero falta por saber, como se anclarían las vigas de dicha cubierta al zuncho perimetral del forjado, si se puede garantizar que la sobrecarga que se piensa dar a los cimientos, será absorbida por los mismos y cual sería el dimensionado idóneo a efectos de esfuerzos del viento.
    Hay que tener en cuenta que la longitud total de la Planta Cubierta, es de 12 m., por lo que situando una cumbrera central, con un pendiente del 30%, idónea para una cubierta inclinada, el paramento lateral de cerramiento, alcanzará en su punto más alto un mínimo de 1,80 m. Ello supone una superficie importante que debe estar muy bien anclada al forjado de base, si no se quiere exponer el técnico que realice dichas obras, a futuros problemas de agrietamiento. Además, sería una tercera remonta, por lo que hay que garantizar que el total de lo construido, trabaja como un conjunto homogéneo. Desde este Dictamen, no podemos hacer mas propuestas, ni siquiera entrar a estimar costos, puesto que podríamos incurrir en errores de importancia, por posible omisión de aspectos que cuando se confeccionan los planos de un proyecto y se redactan sus memorias, estados de mediciones y presupuestos, aparecen como totalmente evidentes y que inicialmente pudieron no tenerse en cuenta.

5-2.- HUMEDADES PLANTA BAJA – FOSA SEPTICA
El problema de humedades en Planta Baja se verá muy disminuido con la simple construcción del mimbel perimetral en el encuentro del pavimento con la pared de cerramiento. Para resolver los problemas de la Fosa Séptica, no queda más remedio que excavar para confirmar si existe, o no, el Sifón General y saber como está conectado el bajante al mismo. Si todo es correcto, sería muy conveniente colocar una tapa registrable a la fosa, para impedir que ese sea un punto de filtración de agua de lluvia hacia los cimientos.

5-3.- MICRO FISURAS – INTERNAS Y EXTERNAS
Creemos que muchas de ellas obedecen a los movimientos de asentamiento propios de toda obra, así como a los cambios de temperatura a que se han visto sometidos los paramentos. No entramos a discutir y/o analizar si son defectos constructivos, puesto que este problema es tremendamente discutible, técnicamente hablando.
    Como solución, un mortero Monocapa, aplicado sobre el actual paramento exterior, con una preparación previa, creemos que resolvería definitivamente el problema.
   Las micro fisuras interiores, creemos que nunca tendrán una solución definitiva, si bien una vez conocidos los puntos en los que han aparecidos, pueden aplicarse vendados y sistemas de redes de materiales plásticos y/o textiles que absorben los movimientos que provocan el agrietamiento. Cualquier experto en pintura, tiene varios recursos, no para garantizar al 100% la solución, pero sí para que sea prácticamente inapreciable.

    En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.
    Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 5 de Marzo del 2.007.

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG


domingo, 23 de mayo de 2021

U-01-URBANISMO ESTUDIO FINCAS ZARAGOZA


URBANISMO ESTUDIO FINCAS ZARAGOZA

Dn. JOSE ALBERTO AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, actuando por encargo del Sr. D. ---------------------, como abogado de ------------ en el asesoramiento urbanístico relacionado con los LABORATORIOS ---------*1), con domicilio en la localidad de ---------- provincia de Zaragoza, ante la inclusión de los terrenos de su propiedad en el ámbito de actuación del Plan Parcial -------------”*2) de dicha Localidad, promovido por la Mercantil -----------; dado el interés que tiene el asunto para el desarrollo urbanístico de la finca de ---------- , este técnico emite el siguiente:

A-07-18-TASACIÓN por EJECUCIÓN HIPOTECARIA

TASACIÓN por EJECUCIÓN HIPOTECARIA



      Don José Alberto AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ------- y Perito Judicial del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, con Teléfono 629.562 700; actuando como Perito designado por Insaculación, por el Juzgado de Primera Instancia -------- en los Autos del Procedimiento ---------------- para que se realice la Tasación de la Vivienda sita en ---------------- de Barcelona 08024, según solicita el Procurador Sr. Dn. -------------- en nombre y representación de ------------------------ para los efectos legales de su solicitud de ejecución hipotecaria; estudiado el Sector donde se ubica la vivienda; realizado el necesario Estudio de Mercado y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

D I C T A M E N / T A S A C I Ó N

1.- INTRODUCCIÓN:
En fecha 27 de Julio del 2018 se realizó una visita a la zona donde se ubica la vivienda para el reconocimiento del inmueble y su entorno.
Según nos informa la parte Actora, la vivienda no se puede visitar porque está ocupada por sus actuales titulares y esta tasación se realiza a efectos de subasta.
Como puede verse, la vivienda de Autos se ubica en un inmueble de carácter residencial de PB+3P, sito en la Villa de Gracia.
La presente Tasación no está sujeta a la aplicación de la Orden ECO-805-2003 de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril del 2013 modificada por la Orden EHA-3011/2007 de 4 de Octubre, publicada en el BOE del 17 de Octubre de 2007 y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.
Sin embargo, a pesar de no realizarse la presente Tasación para ninguno de los objetivos previstos en el Art.- 2 de dicha Orden – (Ámbito de aplicación), dada la claridad del proceso de valoración desarrollado en ella, la presente Tasación se adecuará a lo previsto en dicha Orden, adecuándola en todo aquello que la información de mercado obtenida nos lo permita, ya que el presente método de valoración es coherente con la finalidad solicitada.
En virtud de lo expuesto anteriormente, para obtener el Valor de Tasación (VT) se utilizará el Método de Comparación y Coste, establecido en el Art.- 22 de la Orden ECO-805/2003, aplicando las Técnicas de Homogeneización de precios de inmuebles comparables, para llegar a un Valor Equivalente de todas las muestras obtenidas.

2.- SOLICITANTE y PROPIEDAD:
2-1.- Solicitante:
La presente Tasación ha sido solicitada al Juzgado por la ---------------------------- (En adelante CRCRSM)
2-2.- Propietario:
La vivienda está inscrita a nombre de Dn -------- y Dn --------- por mitades indivisas.

3.- IDENTIFICACIÓN y LOCALIZACIÓN:
3-1.- Datos Registro de la Propiedad:
Certificación de Dn. ----------------
Tipo de Vivienda Acabada y en Uso.
Registro de la Propiedad de Barcelona Nº.- -------
Dirección C/--------- Superficie Construida 58,30 m2
Finca Registral --------
Tomo --------
Libro -------
Folio --------
Coeficiente 10 enteros por ciento.

3-2.- Datos Catastrales:
Referencia catastral                          ----------------------
Clase de Suelo:                                 Urbano
Superficie Catastral:                         63 m2.
Uso:                                                   Residencial-1ª Residencia
Tipo de Vivienda                               Unifamiliar en Uso
Año de construcción:                        1.868
Valor del Suelo-2018                         € 53.856,25
Valor de la Construcción-2018          € 11.851,87
Coeficiente de participación:             50% cada propietario
Tipo de Propiedad                             División en Prop. Horizontal

3-3.- Advertencia Especifica:
De acuerdo con lo legislado: “Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre la valoración” Todo parece indicar que la vivienda tiene una superficie construida de 63 m2 pero, tal y como se dijo, la vivienda no pudo ser visitada por lo que a los efectos de su Tasación deberemos estar a lo previsto en el Art.- 5-a) de la Orden ECO-805/2003 que establece:
a).- Puesto que no se ha podido visitar la vivienda y por tanto no se ha podido levantar planos reales para fijar la superficie, se actuará de acuerdo con el Principio de Prudencia previsto en el Art 5-a) de la Orden citada que establece: “”Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral””
3-4.- Advertencia Concreta:
a).- Por todo lo expuesto anteriormente, a los efectos de la presente Tasación, se considerará que la Superficie Construida de la vivienda es de 58,30 m2.
b).- Debemos concretar además que se procedió a la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección externa, no siendo posible la comprobación “”in situ”” además de su superficie, tampoco las características de la construcción.

3-5.- Régimen de Propiedad:
Las viviendas del edificio se rigen por el mercado libre en Régimen de Propiedad Horizontal, según las Normas de Comunidad acordadas ante el Notario Don -------------- el 4 de Julio 1.990.

3-6.- Servidumbre:
Estudiada la Certificación Registral, debe destacarse la siguiente servidumbre de medianería.
Carga Registral con el número 1, procedente de la Inscripción número ------ con la servidumbre siguiente:
De la inscripción 1ª, vigente, fecha doce de diciembre de mil ochocientos sesenta y ocho, de la finca número -------, al folio ------, del tomo y libro ----- de ------ motivada por una escritura otorgada en esta ciudad, al doce de agosto de mil ochocientos sesenta y ocho, ante el Notario Don ----------- resulta que Don -----------------, dueño que era de la finca y Don -------------- titular de otra, convinieron que la pared existente entre ambos predios será medianera, pero no podrá edificarse a mayor altura que la que actualmente tiene como pared de cerca, ni podrá cargarse en ella ni arrimarse otra para edificio alguno. La longitud de dicha pared, partiendo del torrente del “”---------”” y terminando en el llamado “”-----------”” es de ciento veinticinco metros setecientos setenta y un milímetros, equivalente a seiscientos noventa y tres palmos, de los cuales hay en el extremo de ella, o al lado de Poniente, cuatro metros ochocientos veintiún milímetros, o ciento setenta y cuatro palmos de tres cuartos de grueso, por dos metros setecientos veintiún milímetros o catorce palmos de alto, y los restantes cien metros ochocientos ochenta milímetros, o quinientos diecinueve palmos son de un palmo y medio de grueso, por once y medio de alto, debiendo considerarse ambas propiedades de los señores ---------------, a la vez, predios dominantes y sirvientes, por lo mismo de ser la pared medianera.
Dicha servidumbre solo afecta a la finca en el hecho de forzar que la misma se mantenga en su estado actual, sin permitir que su medianera admita la elevación de más pisos, como sí lo hacen las fincas colindantes tal y como puede verse en la foto de detalle del sector ocupado por el edificio donde se ubica la vivienda de Autos.
Por todo ello, no se admite construcción alguna que afecte a la medianera objeto de la carga descrita, sin que la presente Carga Registral afecte al valor de mercado actual de la vivienda a tasar.

3-7.- Cargas Económicas:
Con el número 3 de la propia Certificación Registral en fecha 10 de Febrero de 2015, refleja la HIPOTECA de € 80.000 (ochenta mil euros) constituida por Don ------------- y Don -------------- sobre la finca ----------certificada a favor de CRCRSM.
Con el número 4 de la propia Certificación Registral se refleja la anotación preventiva de embargo de la TESORERIA ---------- por importe de € 8.952,40 (ocho mil novecientos cincuenta y dos euros con cuarenta céntimos)
Con el número 5 de la propia Certificación Registral se refleja la anotación preventiva de embargo de la TESORERIA ------------------- por importe de € 4.600,15 (cuatro mil seiscientos euros con quince céntimos)
egún la Certificación Registral numero 6 está prevista la ejecución por CRCRSM de la cantidad de € 13.915,47 como principal más €8.100 (ocho mil cien euros) en concepto de intereses y costas en concepto de Embargo por impago del restante importe de la Hipoteca constituida en su día.

3-8.- Derecho Real Tasado
El Nivel de Propiedad del 100% de la Finca Registral descrita está dividido al 50% entre los dos titulares de la misma Dn --------- y Dn ------------------ que la comparten por mitades indivisas.

3-9.- Tipo de Núcleo y Entorno:
La zona de -------- es una de las zonas más pobladas de Barcelona, con calificación urbanística en su mayor parte equivalente a viviendas de nivel de renta media-baja. La zona es fundamentalmente residencial. No existe el uso industrial en sus límites cercanos y el comercial es correcto.

3-10.- Rasgos Urbanos:
La tipología urbana y arquitectónica predominante del barrio de Gracia, al que pertenece el inmueble tasado, es la residencial de renta tipo media-baja. Predominan los inmuebles con antigüedad superior a los 50-100 años, siendo el que nos ocupa del siglo XIX. La calidad de la edificación es media.

3-11- Consolidación:
La consolidación del entorno es total con prácticamente ningún solar libre de edificación. Por tanto, la ocupación es muy alta.

3-12.- Conservación e Infraestructura:
Alumbrado Público                                     Red General
Alcantarillado Pública                                 Red General
Suministro de Agua                                     Red General
Energía Eléctrica                                         Red General
Pavimento Viales                                 Calzada con capa de rodadura.
Encintado y Aceras                                     SI Tiene
Red Telefónica y ADSL                             Red General
Canalización de Gas                                  Red General

3-13.- Entorno:
Nivel de renta:                                             Media - Baja
Usos dominantes:                                         Residencial
Destino más frecuente edificación:             1ª Residencia
Densidad de edificación:                             Muy Alta

3-14.- Desarrollo edificatorio:
Grado de consolidación aproximado:           100 %.
Nivel de ocupación de lo edificado:             Muy Alto

3-15.- Comunicaciones, Transportes Públicos y Accesos:
Comunicaciones:                                        Zona bien comunicada.
Acceso:                                                      Bueno pero por calles algo                                                                     estrechas.
Transportes públicos:                                 Sí tiene
Autobuses urbanos:                                     No tiene
Autobuses interurbanos:                             Si tiene
Ferrocarril Metro:                                       Si tiene (varias líneas)
Tranvía Interurbano:                                   No tiene
Aparcamientos:                                         Zona de aparcamiento                                                                            difícil.
Vivienda:                                                    Sin Parking
Comercial:                                                 Correcta

4 – ANALISIS de MERCADO
4-1.- Tasación Previa:
Los interesados en la presente Tasación han facilitado a este Perito una Tasación realizada por ---------- -(Ver Documentos Anexos)- realizada a solicitud de Dn. ----------- por cuenta de ------------------- con la finalidad de una Garantía Hipotecaria de Prestamos sujetos a la Ley 2/1981 de 26 de Marzo del Mercado Hipotecario.
Dicha Tasación fue realizada de acuerdo a la Orden ECO-805 /2003, tiene fecha de 24/02/2005 y está caducada el 24/08/2005.
4-2.- Segmento de Mercado:
El segmento de mercado es de viviendas de 1ª Residencia.
Hay un gran Mercado de oferta de venta de viviendas similares en un entorno próximo.
Se dan los requisitos para la aplicación del Método de Comparación.
Para obtener valores uniformemente comparables se elegirá el valor máximo de las muestras seleccionadas y se depreciarán aquellas muestras que difieren de dicho valor por superficie, servicios o equipamientos.
4-3.- Método de Comparación:
1).- Según lo previsto en el Artículo 21. de la Orden ECO-805, los requisitos fundamentales, entre otros, para la utilización del Método de Comparación son:
a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2).- Para la Tasación se deberá:
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
5 – ESTUDIO de MERCADO
5-1.- Valor de Mercado:
Valor de Mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
En todo caso, en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el Artículo 2.a) (Ámbito de aplicación - expuesto al inicio de nuestro trabajo) se eliminarán los elementos especulativos o que por su desviación del precio medio de venta distorsionaran el valor de mercado buscado.
En virtud de lo legislado se ha estudiado el Mercado de Viviendas en Venta de similares características que como podrá verse es muy amplio.
5-2.- Muestras Escogidas:
Dada la amplitud del Mercado de viviendas en venta existente en la zona, hemos concentrado el estudio en las siguientes 12 muestras de viviendas en venta de similares características, situadas dentro de un radio de 500 m. cercano a la vivienda de Autos.
Para el estudio de las 12 muestras comparativas por su superficie y condiciones constructivas seleccionadas se han fijado numeradas en el círculo inferior y concretado en el Cuadro adjunto. El Segmento de Mercado estudiado nos da los siguientes datos ciertos:
Como puede verse, todas las superficies de las muestras están en el entorno de los 65 m2 –(media de 63 m2) que tiene la que se está estudiando, si bien los precios de venta oscilan de forma anormal en muchas de ellas. Por dicho motivo, en virtud de los legislado: “En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.” Por las desviaciones de precios, el Cuadro de las 12 muestras ha quedado reducido a las 6 muestras exigidas marcadas en Verde en nuestros cuadros y que quedan resumidas como sigue:
5-3.- Homogeneización de Valores:
a).- Las muestras seleccionadas no son uniformes en sus condiciones dado que varían el número de habitaciones, baños y, quizás lo más importantes, que es la existencia de ascensor en el edificio y calefacción en la vivienda.
Por todo ello siguiendo la instrucción reiteradamente citada: “Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario”.
b).- En el Cuadro de Homogenización destacamos lo más importante en toda vivienda que es el número de habitaciones que la misma tiene. Ello refleja las variaciones de superficie de una muestra a otra que se complementa con el detalle del número de baños. Los baños no son solo importantes por su existencia, sino por el elevado coste que los mismos tienen en relación al costo de construir un dormitorio de más. Los dormitorios son muy importantes, a nivel de confort y uso. Los baños en cambio cumplen también una misión de confort, pero su construcción es mucho más costosa.
c).- En los coeficientes de uniformización resaltamos la importancia de los ascensores en edificios de viviendas de varias plantas. Hoy día está considerado un servicio de total necesidad para edificios de más de dos plantas.
d).- Por último hemos minimizado el valor de las viviendas que carecen de calefacción. Hoy en día también se considera una instalación de primera necesidad, pero en edificios construidos el siglo pasado no se exigía su colocación.
Realizada la necesaria homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resultan adecuados para cada inmueble, obtenemos el siguiente Valor de Mercado de las Viviendas del Sector de Mercado estudiado:
5-4.-. Cargas Registrales:
El valor de Tasación Final deberá corregirse deduciendo las Cargas que tiene la finca que, en resumen, son:

a).- Certificación.- 4- TESORERIA ------------------------ € 8.952,40
b).- Certificación.- 5- TESORERIA ------------------------ € 4.600,15
c).- Certificación.- 6- EMBARGO de CRCRSM - € 13.915,47+€8.100

NOTA FINAL. - Entre los coeficientes correctores aplicables, uno de importancia es el de la antigüedad de la vivienda. En este caso, no sería aplicable puesto que la vivienda tasada data de 1.880 y varias de las muestras pertenecen a edificaciones del siglo pasado. La depreciación ante esta realidad, considerando los 100 años de vida aplicables a los edificios de viviendas, supondría llegar quizás a depreciarla en un 100% dándole por ello un valor nulo, cuando sabemos con certeza que eso iría contra un estudio de mercado real. Por todo ello, en el presente estudio obviaremos la aplicación de la antigüedad como coeficiente de depreciación.

Y-64-PATOLOGIAS en CHALET UNIFAMILIAR AISLADO

Barcelona Enero 2010
Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº --------/7 y miembro de la Asociación de Peritos Judiciales del COAC, con domicilio a efectos de comunicación en ---------------------- Barcelona 080------, Teléfono ‐------------- actuando como Perito designado por Insaculación por el Juzgado de 1ª Instancia --------------- para que se emita Dictamen en el Procedimiento Ordinario --------------, entre ------------- y otros, contra --------------- y otro; visitada la finca de Autos, realizado el reportaje fotográfico adjunto y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, emite el siguiente:

D I C T A M E N
INTRODUCCIÓN

    En fecha 12 de Enero del 2010, junto con los letrados de ambas partes, se realizó el desplazamiento a la Urbanización ·”------------------, en la que se sitúa la Finca de Autos, con entrada por el Nº.- 1063 de la Calle -----------, pero que incluye también la Parcela 1071, donde se ubica la piscina y que da a la calle inferior.
    En dicha visita se analizaron detalladamente los desperfectos alegados en los Dictámenes adjuntados a los Autos. En dicha visita, fuimos acompañados por el Propietario de la finca que estaba acompañado por el Aparejador del despacho que emitió el Dictamen de la Actora.

1.- ANTECEDENTES:
El inmueble le pertenece al demandante, por compraventa realizada el 19 de Febrero del 2008 y que pertenecía al demandado, por compraventa del 2001 al anterior propietario y constructor de la vivienda.
Según expone el actual propietario, se había llegado a algún tipo de pacto con el vendedor para resolver los problemas estudiados, pero nunca llegó a realizarse, ya que se interrumpieron las negociaciones en este sentido entre ambas partes, por faltas de entendimiento mutuo.
En los Autos figuran dos Dictámenes de dos Arquitectos:
1.- Dictamen del Sr. Dn. ------------- – Fecha - 12/12/2008
2.- Dictamen de la Sra. --------------- – Fecha - 11/12/2009
Los planteamientos de ambos dictámenes, se concentran en estudiar y exponer las razones de los defectos enunciados en el punto siguiente.
2.- PLANTEAMIENTO RESUMIDO de los PROBLEMAS:
Después de la visita efectuada y del estudio de los Dictámenes obrantes en Autos, se puede concretar que los problemas a que hace referencia la demanda, y que se estudiarán y tratarán de aclarar en este Dictamen, se pueden resumir en:
BODEGA: Humedad en las zonas cercanas al suelo de la dependencia en semisótano del trastero de la vivienda
COMEDOR: Una humedad junto al conducto de extracción de humos de la chimenea del hogar del Salón.
EXTERIOR – ALEROS: El desprendimiento del revoco de acabado del alero de la vivienda, pintado de blanco.
EXTERIOR – PARAMENTOS MADERA: Falta de mantenimiento y barniz de las viguetas y de los paramentos de la vivienda acabados con tronco de madera.
EXTERIOR – DESAGÜE: Un mal funcionamiento y/o disposición del desagüe del pasillo embaldosado de la vivienda.
3.- PLANTEAMIENTO de CADA PROBLEMA ESTUDIADO:
3-1.- Humedad en Paredes de la Bodega:
La bodega, se sitúa dando frente a la fachada Sur del edificio, tiene acceso directo al jardín, tal y como puede verse, pero a nivel inferior al de la vivienda, para salvar el desnivel del terreno.
La Perito de la parte demandad, adjunta en su Dictamen una Sección del edificio que, por su especial interés, este Perito ha reformado para incluir en ella los detalles que permitan, no solo apreciar la bodega, sino aspectos que hacen referencia al resto de desperfectos y/o defectos alegados.
SECCIÓN TRANSVERSAL
Como puede verse, la pared posterior de dicha bodega, sirve de cimiento de la vivienda, así como de muro de contención, de las tierras del jardín posterior. Debe destacarse que todo el perímetro de la vivienda, a nivel de la Planta Baja, o sea por la parte superior a dicha bodega, esta rodeado de una acera de pavimento de piedra para alejar al máximo posible las aguas de lluvia de las paredes de cerramiento.
Hacemos especial hincapié en este punto ya que, al margen de que se comprobó visualmente, -(tal y como expondremos y justificaremos en el apartado oportuno)-, las paredes, -o el muro de contención en concreto en su caso-, tienen una humedad de filtración ascendente y no descendente, ya que resulta de todo punto imposible que el agua de lluvia pueda afectarlas por filtración, al estar protegido por la terraza de la vivienda y estar dicho muro situado a 7,75 metros del punto por donde podría filtrarse el agua de lluvia, sin contar las escaleras pavimentadas y la acera de protección que bordean la vivienda con una anchura estimada en un metro.
    Por tanto, debe concluirse que cualquier humedad que aparezca en dicha bodega, tiene que proceder necesariamente por osmosis y/o capilaridad por porosidad de la obra.

3-2.- Humedad en Conducto Chimenea Comedor:
En la visita realizada, se pudo comprobar que efectivamente existe una filtración de agua en la vertical de la chimenea de humos del hogar del Salón-Comedor.
El problema, que hemos tratado de detallar en el dibujo adjunto, aprovechando el mismo detalle del adjuntado por el perito de la parte actora, se produce simplemente entre la junta entre el conducto de obra y las tejas de la cubierta. Dicha junta no debe estar bien sellada y permite una filtración de agua que se acusa en el interior del techo de madera de la vivienda.
Debe destacarse que la visita se realizó durante la época de tormentas y había llovido más de una semana, antes del desplazamiento.
De hecho, el día de la visita había nevado y la temperatura había bajado de 0ªC, estando helada la escarcha, e incluso el estanque de agua que hay en la vivienda. Por tanto, entendemos que fue el mejor momento para poder comprobar la importancia de la filtración que, en ningún caso, goteaba y/o chorreaba por la pared. La madera del techo se había empapado y manifestaba la sudoración propia del secado de la madera a causa de la filtración descrita, tal y como pudo comprobar este Perito, al contacto con la mano.
Tal y como puede verse en la fotografía adjunta, la cubierta fue aislada en algún momento con Porexpan que puede verse perfectamente en las juntas de la madera del interior de la vivienda, al margen de figurar en una de las facturas adjuntas a los Autos.
3-3.- Exterior – Paramentos de Madera:
En este punto cabe distinguir dos aspectos diferenciables, ya que existe un paramento de cerramiento de madera tipo troncos, -(a semejanza de cómo se construyen las cabañas de alta montaña)-, pero existe además una estructura de soporte de encofrado de la cubierta, realizada a base de viguetas de madera y una solera de madera machihembrada que, en el alero que rodea la vivienda, queda a la intemperie y precisa mantenimiento.
Este Perito puede certificar que no se ha realizado un mantenimiento de lijado y barniz de dicha madera desde hace bastantes años.
3-4.- Exterior – Desagüe Acera Perimetral:
En la acera del lado izquierdo de la vivienda y justo antes del acceso a la terraza, existe un desagüe que queda encajonado por debajo del resalte del pavimento de la escalera, tal y como puede verse en las fotos adjuntas.
Dicho desagüe, en días de lluvia intensa, puede quedar bloqueado por exceso de flujo, agravado posiblemente por la acumulación de hojas y restos vegetales que arrastre la lluvia, por lo que muy fácilmente puede atascarse y permitir la formación de una acumulación puntual de agua.
En cualquier caso, no debe ser un problema excesivamente importante, ya que como puede verse, en una vivienda de temporada, que permanece deshabitada mucha parte del año, la piedra en la que se encasta dicho desagüe, está limpia de cualquier resto de moho, o verdillo. Si la acumulación fuera constante y de importancia, el primer punto que se marcaría como un defecto importante, sería la creación de verdillo, al ser un punto húmedo y en la sombra.

4.- PLANTEAMIENTO de CADA PROBLEMA ESTUDIADO:
Tras esta introducción a los problemas detallados en la demanda y tras el estudio de las preguntas que realiza cada parte, responderemos a las mismas en el mismo orden en el que han sido realizadas, aunque en muchos casos las preguntas, o bien no pueden contestarse directamente en el mismo apartado, o son repetitivas de unos problemas perfectamente diferenciados, reparables y valorables.
Por todo ello respondemos:
4.- 1- PREGUNTAS DE LA PARTE ACTORA:
A).- Que nos indique si existen filtraciones de agua en el comedor de la finca. Nos indique la magnitud de dichas filtraciones, causa que las provoca, solución y coste.
Sí que existe una filtración de agua muy localizada en la junta entre la teja de cubierta y el conducto de extracción de humos. La filtración es de muy escasa importancia. Los criterios para la reparación y valoración se darán al final de este Dictamen.
B).- Si existen filtraciones en la bodega del inmueble. Magnitud, causa, solución y coste.
No existen filtraciones de agua en la bodega del inmueble. Las humedades apreciadas, lo son por porosidad del material de construcción y fundamental y básicamente, por una deficiente, o nula, circulación de aire. Las soluciones y valoración se darán al final de este Dictamen.
C).- Si entiende correctas las soluciones que se contienen en el informe acompañado por esta parte del Sr.----------
Este Perito considera que:
1.- Es totalmente errónea la solución dada para solucionar las humedades de la bodega.
2.- Este Perito no detectó ninguna otra humedad en el interior de la vivienda, por lo que resulta de todo punto absurdo proponer que se reconstruya la totalidad de la cubierta, por un problema puntual. Asimismo, existe aislamiento térmico en la cubierta, si bien se desconocen gruesos y detalles constructivos
3.- Los paramentos exteriores de madera de la vivienda sería muy aconsejable que se lijaran y barnizaran para alargar su vida y correcto mantenimiento. Los desprendimientos del acabado del alero deben repararse.
4.- Debe repararse el encharcamiento de agua, a pesar de tener una escasa importancia técnica.
D).- Si dichas filtraciones afectan o afectarán al uso de las dependencias para comedor y bodega o trastero.
1.- La filtración de agua de la cubierta puede acabar provocando el pudrimiento de la madera, por lo que debe repararse.
2.- Las humedades de la bodega, no son humedades en si mismas, sino colonias de hongos y no tienen importancia estructural alguna. Son un simple problema estético.
E).- Si está correctamente realizado el mantenimiento de la estructura de madera de la finca. En caso de no ser así, en qué afecta a la habitabilidad de la finca y en qué medida afecta a las patologías mencionadas en la demanda.
Como ya hemos dicho no ha habido mantenimiento, en años. Dicha falta de mantenimiento, no afecta en absoluto la habitabilidad de la finca, si bien, como se dijo, es siempre aconsejable un buen mantenimiento en aras de una prolongación de la vida útil de los materiales.
F).- Si el cuerpo destinado a semi-sótano es una entidad independiente o forma parte y se halla unida a la estructura del cuerpo principal destinado a vivienda, teniendo elementos y estructura comunes con la misma.
El semi-sótano forma parte de la estructura de la vivienda.
G).- Si se halla correctamente impermeabilizado el semi-sótano indicado. En el supuesto de que así sea, nos indique en que afecta al uso normal de dicha dependencia y nos indique la solución y el coste de dicha reparación.
Se desconoce si existe impermeabilización, pero por la época de la construcción, casi con toda seguridad, no se creó la barrera antihumedad que es normativa, constructivamente hoy. Insistimos en que las manchas observadas son un problema estético, más que técnico. Las soluciones y propuestas se darán al final de este Dictamen.
H).- Si las viguetas de madera del forjado de la vivienda, se han deformado o no. Si dicha deformación ha producido grietas y ha afectado a la cubierta.
Obviamente la madera siempre se deforma con el tiempo. Sin embargo, no se pudieron apreciar deformaciones de importancia, ni grieta alguna como consecuencia de ello, excepto en los aleros exteriores.
I).- Motivos de dichos defectos en las viguetas o en el forjado. Causa, solución y coste de la reparación
Este Perito entiende que solo hay que rascar y barnizar la madera. La solución para el acabado del alero se dará al final de este Dictamen
J).- Si es correcto y cumple su función el sumidero que se halla en el exterior de la finca 5 cm más elevado que el pavimento restante.
Cumple su función, pero dicho soterramiento debe ser resuelto para evitar acumulaciones de agua.
K).- Si dicha mala instalación provoca encharcamiento del agua y perjudica alpavimento circundante. Causa, coste y solución. pavimento circundante. Causa, coste y solución.
No se pudo apreciar perjuicio alguno el día de la visita, tras importantes lluvias y, ya se ha dicho, que el problema reviste una importancia mínima desde un punto de vista técnico. Sin embargo, deben evitarse posibles encharcamientos de agua. La solución y valoración se dará al final de este Dictamen.
L).- Vida útil de la estructura de madera de la vivienda, si se hubiera realizado un mantenimiento correcto de la misma y la vida útil de dicha estructura en su estado actual.
Resulta imposible responder con criterio a la pregunta sobre la vida útil de esta construcción, sin saber el mantenimiento que la madera ha tenido hasta la fecha. A simple vista, el ataque del agua que es el elemento más perjudicial para la madera, era inexistente. Su vida útil es todavía larga.
M).- Que dictamine sobre el contenido del informe del Sr. ---------, los defectos que en el mismo se aprecian y las soluciones que otorga.
Ya se ha indicado que el Dictamen de este Perito se considera erróneo y no ajustado a las necesidades de reparación, en alguno de los aspectos que se detallan en el mismo. Así:
1.- Humedades en Bodega: Las humedades que se han podido observar en la bodega y que se reflejan en los Dictámenes obrantes en Autos, no provienen de filtración de agua por la parte superior del muro, sino que, en su caso, ascienden por capilaridad desde su base. Pero el problema real es el enfriamiento del paramento, por su contacto constante con el terreno, lo que permite condensaciones y la formación de hongos, -las manchas negras que se detectan en las fotografías-, que acaban haciendo saltar la pintura de la pared. Obsérvese que dichas manchas, si bien son más pronunciadas a nivel del suelo, aparecen también a cierta altura del mismo, no apareciendo en las partes de las paredes mejor ventiladas de dicha bodega.
El motivo de que se creen colonias de hongos se debe a la alta humedad relativa del local que, como puede verse, el día de la visita a 6ºC de temperatura, tenía una humedad relativa del 71%. Eso quiere decir que, a más alta temperatura, -(o sea cuando le de el sol a la pared exterior)-, dicha humedad relativa puede alcanzar más del 90%, a 15ºC - 17ºC, condensando humedad, en los puntos mas fríos de las paredes.
Todo ello, sumado a la falta de ventilación y la cantidad de cajas y enseres acumulados contra las paredes, impiden que el aire circule, manteniendo un alto grado de humedad en el paramento que permite la proliferación de hongos y el consiguiente desprendimiento de la pintura.
Como demostración de todo ello, este Perito hizo apartar alguna caja de los estantes y paredes y aparecieron manchas a nivel del suelo, pero también a una altura superior a un metro de dicho muro.
La zona más afectada, con continua humedad y, por tanto, más fría es, lógicamente, la que tiene una peor ventilación, correspondiendo a la parte de la bodega separada por una pared y puerta. Sin embargo, la estancia principal también presenta síntomas de humedad en las partes de pared que quedan detrás de las cajas almacenadas, tal y como puede verse en el rincón que ocupaba una de esas cajas y que este Perito hizo apartar para comprobación de lo que se expone.
La propuesta de reparación del Sr. ---------, al margen de ser una solución totalmente exagerada para el problema que se quiere resolver, no tiene razón técnica alguna que la justifique, ya que de no existir una correcta ventilación en el interior de las estancias, la humedad se seguirá condensando, agravada por la baja temperatura de este paramento con respecto al resto de las demás paredes.
Debe destacarse que el propietario manifestó que en la estancia, justo a la entrada de dicha bodega, a veces encuentra un charco de agua que, como puede verse en la foto inferior, ha humedecido totalmente el trozo de madera que se almacena en dicha estancia, marcando una clara mancha horizontal en la pared. El día de la visita, estaba seco.
Es imposible que dicha humedad provenga, por filtración del exterior, al estar el pavimento de la bodega al aire libre y, elevado respecto al suelo exterior unos 50cm, por lo que, necesariamente, tiene que ser un problema de condensación, al estar el espacio cerrado durante meses con muy mala ventilación.
2.- Humedades en Techo Comedor – Bajo Cubierta: Ya se ha clarificado anteriormente el motivo, y punto, por el que se producen las filtraciones.
Debe repararse, pero bajo ningún concepto debe realizarse la cubierta totalmente nueva, como indica el Sr. Canals, ni incluir aislamiento térmico, ya que no tiene influencia laguna en el problema estudiado, al margen de existir dicho aislamiento, como ya establecimos anteriormente. La propuesta del Sr Canals, es a todas luces una mejora substancial, e innecesaria por otra parte, de la vivienda. La propuesta, no se centra en una reparación de un problema puntual, como el existente.
3.- Reparación del Alero Perimetral: El acabado del alero, tal y como fue realizado, siempre se desprenderá, ya que el movimiento por diferencias de temperatura de la solera de machihembrado de madera y la imposibilidad de agarre del mortero de acabado a la misma, marcarán siempre esa junta entre los diferentes materiales, provocando un agrietamiento indiscriminado. Debe repararse
4.- Tratamiento de la Madera – Barnizado: Es de todo punto aconsejable que la madera tenga un mantenimiento cada dos o tres años, como mínimo, a ser posible. Carece de sentido la propuesta del Sr. Canals de hacer catas para comprobación de la cámara de aire o la existencia de aislamiento térmico. Estos conceptos no eran de aplicación técnica en la fecha de construcción de la vivienda y la Normativa vigente hoy día, en ningún caso tiene efectos retroactivos. Sería en todos los casos una mejora con grandes destrucciones de lo construido en su día.
5.- Encharcamiento de Agua: Debe realizarse la reparación para evitar el embalsamiento de agua en este punto.
4- 2.- PREGUNTAS PARTE DEMANDADA
a).- Si existen o no las anomalías o defectos en la finca de autos, descritas en el escrito de demanda.
Creemos que esta pregunta ha quedado suficientemente clarificada y matizada, en toda la exposición anterior
b).- Si puede determinar si estos son anteriores o posteriores al 19 de febrero de 2.008.
La totalidad de los problemas expuestos son con toda seguridad anteriores a dicho año. Una fecha exacta, en construcción, es imposible de determinar
c).- Si estos estaban o no visibles en dicha fecha y si estaban o no a la vista.
Todos los problemas eran perfectamente visibles, si bien hay que hacer algunas matizaciones:
El alero de la cubierta: muy posiblemente, a la entrega de la vivienda estaba en relativas correctas condiciones, tal y como puede verse aún en alguna de sus partes. Con el paso del tiempo y los cambios de temperatura, ha ido desprendiéndose el mortero. Muy posiblemente la importancia del problema, no fuera apreciable antes de dicha fecha.
En la bodega: a la entrega de la vivienda no debieron ser apreciables, ya que no se reclamó hasta mucho más tarde. Al almacenar enseres y no habitar la vivienda todos los fines de semana, las condensaciones se agravaron. El actual propietario manifestó que se había llegado a un acuerdo para el secado de las paredes y su repintado. Por lo que las humedades debieron aparecer con posterioridad. El hecho de haber almacenado tal cantidad de enseres, ha impedido una correcta circulación del aire, potenciando el problema.
La gotera de la chimenea: era `perfectamente aparente, ya que había sido reparada y se hizo una propuesta de reparación posterior que no se llevó a término. El día de la visita, después de importantes lluvias, la madera estaba mojada al tacto, pero como ya dijimos, no goteaba. Existe una filtración, pero de muy escasa magnitud.
El barniz de la madera exterior: es evidente que no ha sido realizado desde muy anteriormente a esa fecha.
El desagüe: era perfectamente visible, si bien hasta la primera tormenta no se debieron apreciar los embalsamientos que ahora se reclaman.

d).- Origen de dichos defectos, o anomalías y si es lógico que las mismas se correspondan a una vivienda construida en el año 1.975
Creemos haber detallado la totalidad de las anomalías y solo debe destacarse que en 1975 no era preceptiva la inclusión de una barrera antihumedad en la base de las paredes sobre los cimientos, ni aislamiento térmico en las cámaras de aire de las viviendas.

e).- Características constructivas de la finca, y en particular si esta es sencilla o no.
Las características constructivas son correctas, pero de una relativa sencillez. No es una construcción de alto standing, si es lo que se quiere preguntar.

f).- Reformas efectuadas en la vivienda desde la adquisición por mis mandantes en octubre de 2001 de dicha vivienda.
A la vista de las fotografías existentes en Autos, es evidente que el estado en el que se encontraba la vivienda en el año 2001, fecha de su compra por el demandado, comparándola con su estado actual, se han realizado muchas intervenciones para su mejora y rehabilitación.
A la vista de la documentación aportada, este Perito considera ajust- ada la relación de obras de mejora realizadas en: 2001, 2003 y 2007, según la relación dada por la Perito de la demandada y que para no reiterar conceptos, nos remitimos a su exposición en las páginas 27 y 28 de su Dictamen.

g).Valoración de dichas reformas.
El costo de dichas reformas puede estimarse aproximadamente en un importe Total de € 77.000 (setenta y siete mil Euros)

h).- Valoración de la finca en febrero de 2008, considerando individualmente las parcelas, la piscina y el jardín y muros exteriores
A los efectos de este Dictamen, entendemos que para poder apreciar la corrección de la Reparación propuesta por la Actora, con esta pregunta se pretende apreciar, si el costo de la reparación propuesta, es proporcional al valor de la vivienda estudiada.
Para obtener dicho valor, tal y como se fija en la Ley Hipotecaria, se ha realizado un Estudio de Mercado de la zona, basándonos en 10 muestras de Ofertas de Venta, en las que se incluye la propia vivienda estudiada, al ser esta, una Transacción Real de Mercado.
A partir de dichas muestras, consistentes todas ellas en Viviendas Unifamiliares, ubicadas en Urbanizaciones similares a la vivienda estudiada, -(en la que en un caso aparece una Oferta de Venta en la misma Urbanización donde se localiza la Vivienda a Tasar)-, hemos llegado a la realización del adjunto Cuadro de valores Uniformizados hasta el año 2008:
LOCALIZACIÓN DE MUESTRAS ESTUDIADAS
De dicho cuadro, una vez uniformizados los valores de las viviendas hasta el Año 2008, en función de su antigüedad, se llega a la conclusión de que el Valor de una Vivienda en esta zona es de: 1.156,52 €/m2.*[1]
Por tanto en el Valor de la Vivienda estudiada, en función de su superficie total, se puede fijar en:

Nota.- [1] Esta valoración, se hace a efectos de este Dictamen, sin valor alguno a efectos de concesión de créditos, hipotecas, etc., ni ningún uso a efecto financiero alguno.

De ello puede deducirse que si se realizara la reparación propuesta por la Actora, el costo de la misma supondría un 61% de su Valor de Mercado.
Dicho dato, nos indica claramente que la Reparación propuesta es totalmente errónea, no solo técnicamente hablando, sino bajo un punto de vista global, ya que de aceptarse la misma como necesaria y correcta, se llegaría a la conclusión de que dicha Vivienda está en Ruina Económica, al superar el Costo de Reparación, el 50% de su Valor de Mercado. Bajo ningún concepto puede considerarse que dicha vivienda esté en un estado de Ruina alguno.
i).- Caso de precisarse llevar a cabo la reparación de dichas patologías, indique cuales son y cuantifique su importe, con redacción de proyecto, permisos, etc. incluidos.
Este punto se responde al final del Dictamen.
j).- Caso de tener que procederse a reparar, en los términos interesados por la actora, se estarían introduciendo mejoras en la vivienda y si las pretensiones constructivas de la actora se caracterizan por ser muy superiores al valor de la propia casa, existiendo o no una falta de proporcionalidad clara.
Como ya se ha dicho, hay obras propuestas por la actora que no son correctas desde un punto de vista técnico y hay otras que exceden en mucho lo necesario para realizar una reparación, constituyendo de hecho mejoras importantes, entre ellas la reconstrucción completa de la cubierta que, tal y como se ha expuesto, es innecesaria.
k).- Si a la vista de la documentación obrante en autos y tras inspeccionar la finca de autos, el estado en que se vendió dicha finca, la hacían apta para el uso para el que había sido concebida.
A la vista del estado actual y de las reparaciones que realizó el demandado para su rehabilitación, esta era, y es, perfectamente apta para el uso para el que fue concebida, proyectada y construida.
l).- Si a su juicio, y a la vista de la documentación obrante en autos, el anterior propietario, entregó la vivienda en un estado de conservación normal, en atención a la antigüedad de la finca.
Este Perito entiende que el estado era el normal para la entrega de la vivienda, salvo el acabado del alero de la cubierta que necesariamente debía agrietarse, como lo ha hecho. Ese acabado en concreto, se considera un error de realización de la obra de repaso que se hizo en su día.
m).- Si la misma precisa de un adecuado mantenimiento, habida cuenta que contiene muchas partes de madera.
SI
n).- Si es lógico que la madera no se encuentre en un perfecto estado de conservación.
La madera precisa de un mantenimiento, pero dada la antigüedad de la misma que procede de 1975, se considera que lo ha tenido, puesto que en caso contrario, debería tener puntos de podredumbre que no se han detectado en ningún punto
o).- Si se hubiera efectuado un lavado de cara y pintado reciente se hubiera disimulado cualquier vicio oculto, hasta el extremo de que un perito no adivinara que se hubiera procedido a tal lavado de cara.

5.- SOLUCIÓN de los PROBLEMAS ESTUDIADOS y VALORACIÓN:
Para poder dar una valoración de las reparaciones a realizar, antes debemos fijar una solución, para cada uno de los desperfectos detectados.
5-1.- Humedades en la Bodega:
Carece de base técnica alguna, al margen de resultar de una dificultad y complejidad constructiva absurda para el problema que se quiere resolver, el derribo de la totalidad del Muro de Contención, para construir otro y situar en su parte posterior un tubo de recogida de aguas de filtración que, con toda seguridad, no se filtran por el mismo, al estar protegido por toda la masa de la vivienda sobre las tierras que podrían transmitirle humedad.
Si a dicha bodega, se le está dando actualmente mas bien un uso de trastero, -(uso para el que no fue proyectada)-, y dicha estancia no se abre y ventila con regularidad.
Se precisa dotarla de una ventilación muy superior a la que en este momento tiene. Al margen de todo ello, deben situarse los enseres totalmente macizos, (como cajas de cartón etc.)-, que no permitan la circulación del aire, a una separación mínima de las paredes. Si no se toma esta precaución, a pesar de dotarse a la estancia de una buena ventilación, las manchas de moho pueden reproducirse, al impedirse la circulación y secado de la humedad ambiente tras dichos enseres.
Dado el estado actual de las paredes afectadas, la solución pasa necesariamente por el rascado de las partes invadidas de moho con cepillo de púas, el lavado de toda la superficie con agua acidulada, -(agua con acido clorhídrico disuelto)-, para eliminar cualquier rastro de esporas y el repintado de la misma, a dos manos con pintura fungicida. Dicha reparación precisará de un mantenimiento anual, o cuando se observe que aparecen de nuevo colonias de moho.
Para el uso como trastero, dicha reparación, será inútil, si no se cambia además la puerta de entrada, por una puerta de lamas metálicas con ventilación permanente y tela mosquitera en su parte interior, para impedir la entrada de insectos y alimañas. La puerta interior de separación de las dos estancias, debe suprimirse, o en su caso dejarse siempre abierta para que exista una real y constante circulación de aire.
No cabe la solución de construir un Trasdos, -(tabique con cámara de aire, entre el Muro de Contención y el interior)-, puesto que no existe garantía de que la temperatura de dicho tabique sea muy superior a la del resto de los paramentos, lo que siempre permitirá la condensación en el mismo.
5-2.- Reparación Filtración Conducto de Humos:
Deben arrancarse las tejas que dan a la parte vertical de dicho conducto sobre la que recibe el agua de lluvia, hasta llegar al forjado. Sobre el mismo y en una franja de unos 50cm, se debe disponer una tela de butilo, rematada con tra la pared del conducto de la chimenea y formando un canal con mortero impermeabilizado, según detalle:
5-3.- Reparación Alero Cubierta:
Para reparar este acabado de cubierta, no basta considerarlo un elemento de simple conservación, ya que se seguirá agrietando indiscriminadamente, hasta caer en su mayor parte todo el mortero en contacto con la madera, si el mortero llega a montar sobre la madera.
Debe arrancarse todo el mortero en contacto con la madera, hasta dejar el alero limpio, colocando una tela de gallinero que forme una junta siguiendo la forma actual de los aleros, para así crear una junta clara y definida entre ambos materiales. El acabado será con mortero colocado sobre la tela, cuidando de no cubrir el canto de la madera con el mismo. Se acabará tal y como está en la actualidad con pintura plástica de exteriores a dos manos.
5-4.- Reparación Encharcamiento de Agua:
Estamos de acuerdo con la Perito de la parte Actora, ya que al sobresalir el tubo y no quedar embocada la acometida de agua, se dificulta su rápida eliminación. Debe cortarse a ran de pared, pero debe crearse una media caña que facilite la llegada del agua hasta el tubo.

6.- VALORACIÓN de las REPARACIONES:
ENTENDEMOS QUE CARECE DE INTERES INCLUIR UNA VALORACION DE UNAS OBRAS REALIZADA EN 2010 PUESTO QUE ESTARAN TOTALMENTE DEFASADAS DE LA REALIDAD ACTUAL.

7.- OBSERVACIONES FINALES:
En todo lo expuesto, falta por considerar el barnizado de la madera exterior y el cambio de la puerta de entrada a la bodega por una puerta metálica de lamas con ventilación permanente. Estos dos conceptos, este Perito, al desconocer las conclusiones finales de SSª a la vista de todo lo expuesto, pueden considerarse obras que debe realizar el actual propietario, al ser evidente la falta de barniz en el momento de la compra y no estar proyectada dicha bodega, como almacén de enseres. Sin embargo, a los efectos de que se pueda tomar la decisión final, respecto a estos dos aspectos concretos, su valoración sería:

VALORACION que ELIMINAMOS por IDENTICO MOTIVO
        Caso de que SSª estimara que estas partidas, o alguna de ellas, es achacable a la parte demandada, el importe debería sumarse al anterior, añadiendo el Beneficio Industrial, IVA y honorarios, anteriormente detallados.
En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito según el Art 335.2 L.E.C.

Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 27 de Enero del 2010

El Arquitecto

José A. AG